株式会社アイエー那覇支店|土地の買取王|土地の売買、スピード査定ならアイエー！那覇市を拠点に沖縄の土地を高価買取中！

土地売却にかかる費用とは、売買契約から引き渡し、翌年の納税までに売主が負担する税金・手数料・実費の総称です。

総額の目安は売却価格の約4〜10%です。3,000万円の更地なら仲介手数料105.6万円を中心に約110万円で収まりますが、境界確定測量や古家の解体が加わると数百万円に膨らみます。利益が出た場合は、翌年に20.315%（所有5年以下は39.63%）の税金もかかります。

この記事のポイント

• 費用目安は売却額の4〜10%
• 印紙税は2027年3月まで軽減
• 電子契約なら印紙税ゼロ
• 抵当権抹消は経費にならない
• 空き家特例は2027年末まで

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土地売却の費用は売却価格の4〜10%が目安｜内訳と全体像

土地売却の費用は、売却価格の約4〜10%が目安です。これだけ幅があるのは、境界確定測量と建物解体の有無によって数十万〜数百万円の差がつくためです。

• 総額は「土地の状態」で決まる
• 誰が・いつ・経費になるかの一覧
• 手取り額の計算式
• 先に立て替えが必要なお金

費用総額の目安は「測量」と「解体」の有無で決まる

更地で境界が確定済みなら、費用の大半は仲介手数料が占めます。3,000万円の土地で計算すると、仲介手数料（税込105.6万円）に印紙税1万円と抵当権抹消の登記費用数万円を足して合計約110万円。売却価格の約3.7%です。

ここに境界確定測量が加わると5〜6%台に上がり、延床30坪のRC造の古家を解体するならさらに210万〜240万円程度が上乗せされます。費用総額を左右するのは、売却価格よりも「土地の状態」のほうです。

※税金（譲渡所得税・住民税）は含みません。測量費・解体費は現場条件で大きく変わるため、必ず見積もりを取ってください。

費用マトリクス｜誰が払う・いつ払う・経費になるか

土地売却の費用は「支払う時期」と「税金計算で経費（譲渡費用）になるか」で性格がまったく違います。国税庁のタックスアンサーNo.3255「譲渡費用となるもの」は、譲渡費用を「土地や建物を売るために直接かかった費用」と定義し、仲介手数料、売主負担の印紙税、売るための建物取壊し費用などを挙げています。

見落としやすいのは、払うのに経費にならない「抵当権抹消」と「繰上返済手数料」です。どちらも借入れに付随する費用であって、土地を売るための費用ではないという整理になります。なお測量費は国税庁の例示に明記がなく、売買条件として行った確定測量を譲渡費用に含める扱いが実務では一般的です。最終判断は税務署か税理士に確認するのが確実でしょう。

手取り額の計算式

最終的な手取り額は「売却価格 −（諸費用＋ローン一括返済額＋譲渡所得税・住民税）」で求めます。差し引くものは、性格の違う次の3つです。

• 諸費用：売却前後に払う実費
• ローン返済：決済日に一括完済
• 税金：翌年に納める後払い

やっかいなのは3つ目。税金だけは売却代金を受け取ってから1年近く後に請求が来るため、代金を住み替えや返済に使い切ってしまうと納税資金が足りなくなります。所得税は翌年の確定申告期限（通常3月15日）までの納付、住民税は6月以降に通知が届く流れです。

先に立て替えるお金と売却代金で精算できるお金

仲介手数料、登記費用、ローンの一括返済は、決済日に買主から受け取る残代金の中から精算するのが通常の流れです。つまり、これらのために事前にまとまった現金を用意する必要はほとんどありません。

問題は測量と解体。どちらも引き渡し前に完了させる必要があり、業者への支払いが売却代金の入金より先に来るケースが少なくありません（支払条件は業者との契約次第で、決済日払いに応じてくれる会社もあります）。手元資金が必要になる費用は、実質的に測量と解体の2つに絞られます。ここは正直、読者によって状況が大きく分かれるところです。貯蓄に余裕があれば気にならない金額でも、年金暮らしの方が相続した実家の解体費200万円超を先に払うのは重い負担でしょう。この点が、後半で触れる「直接買取」を検討する分かれ目になります。

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売買契約時にかかる費用｜印紙税と電子契約

売買契約時にかかる費用は印紙税です。書面の契約書には2027年3月31日まで軽減税率が適用され、1,000万円超5,000万円以下の契約なら1通1万円。電子契約で結べば印紙税はかかりません。

• 印紙税がかかる仕組み
• 契約金額別の印紙税額
• 電子契約で0円にする方法
• 貼り忘れたときの過怠税

印紙税の仕組み｜契約書1通ごとに課税

印紙税とは、契約書など一定の文書に課される国税のことです。土地の売買契約書は印紙税法上の「第1号の1文書（不動産の譲渡に関する契約書）」に当たり、記載された契約金額に応じた収入印紙を貼って消印します。

課税されるのは契約書1通ごと。売主用・買主用に同じ契約書を2通作れば2通それぞれに印紙が必要で、自分が保管する1通分を各自が負担するのが一般的な慣行です。コピーを1通だけ作って原本を買主が持つ方式にすれば売主の印紙代はかかりませんが、これは相手方との合意が前提になります。

印紙税額一覧｜2027年3月31日まで軽減税率

不動産の譲渡に関する契約書のうち記載金額が10万円を超えるものは、平成26年4月1日から令和9年（2027年）3月31日までに作成されたものについて印紙税が軽減されています（国税庁No.7108）。

那覇市内の一般的な住宅地（1,000万〜5,000万円）であれば1万円です。ちょうど5,000万円の契約は「5,000万円以下」の区分なので1万円で、3万円になるのは5,000万円を1円でも超えた場合に限られます。境目の金額で売る方は、契約書の記載金額を確認しておきたいところです。

電子契約なら印紙税は0円

電子契約で締結すれば、売買金額にかかわらず印紙税はかかりません。印紙税は紙の「文書」に課す税金で、電子データで交わした契約は課税文書の「作成」に当たらないと解釈されているためです。2005年の国会答弁でも、電磁的記録で作成されたものには課税されないことが確認されています。

• 不動産会社の対応可否を確認
• 買主の同意が必要
• 印刷した控えにも課税されない

節約できるのは1万〜3万円程度で、仲介手数料に比べれば小さな金額です。ただ、手間なく確実に削れる費用であることは間違いありません。不動産会社と買主の双方が電子契約に対応している必要があるため、媒介契約の段階で聞いておくとスムーズです。

印紙を貼り忘れたときの過怠税

必要な印紙を貼らなかった場合、本来の印紙税額の3倍に相当する過怠税が課されます。税務調査の前に自分から申し出れば1.1倍に軽減される仕組みです（国税庁タックスアンサーNo.7131）。

消印（割印）を忘れた場合も、その印紙の額面と同額の過怠税の対象になります。印紙の貼り忘れがあっても契約自体は有効なので、慌てて契約をやり直す必要はありません。実務上は仲介会社が契約書と一緒に印紙を準備するケースが多く、個人売主が単独で貼り忘れるリスクは低いと感じます。

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決済・引き渡し時の費用｜登録免許税と司法書士報酬

決済時に売主が負担する登記費用は、抵当権抹消と住所変更の登録免許税（不動産1個につき1,000円）に司法書士報酬を加えて、合計3万〜6万円程度が目安です。所有権移転登記の登録免許税は、慣行として買主が負担します。

• 抵当権抹消は1個1,000円
• 住所変更登記は2026年4月から義務
• 司法書士報酬の目安
• 買主側の所有権移転登記

抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円

住宅ローンなどの担保（抵当権）が残った土地は、決済日に売却代金でローンを完済し、同時に抵当権を抹消して買主へ引き渡します。抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円（国税庁No.7191）で、土地が3筆に分かれていれば3,000円です。

筆数が多い場合は、1件の申請で20個を超えても上限2万円に抑えられます。繰り返しになりますが、この抹消費用は税金計算の経費（譲渡費用）には入りません。ローンを完済するための付随費用という位置づけになるため、確定申告の際は注意が必要です。

住所・氏名変更登記｜2026年4月から義務化

登記簿上の住所・氏名が現在の住民票と違う場合、売却の前提として住所・氏名変更登記が必要になります。登録免許税は不動産1個につき1,000円です。

• 2026年4月以降の変更：2年以内
• それ以前の変更：2028年3月末まで
• 怠った場合：5万円以下の過料

見逃せないのが制度の変更。令和8年（2026年）4月1日から、所有者は住所や氏名の変更日から2年以内に変更登記をすることが義務付けられ、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象になりました（法務局）。2026年4月より前の引っ越しで未登記のままなら、2028年3月31日までに登記する必要があります。売る予定がまだ先でも、県外に転居したまま沖縄の土地を持っている方は早めに確認しておいたほうが安心です。

司法書士報酬の目安

決済日には司法書士が立ち会い、代金の着金確認と同時に法務局へ登記を申請します。報酬は事務所ごとに自由に決められるため、以下は公開されている相場からの目安です。

• 抵当権抹消：1.5万〜3万円程度
• 住所・氏名変更：1万〜2万円程度
• 本人確認・書類作成：数千〜1.5万円

登録免許税の実費と合わせても、売主側の登記関連費用は3万〜6万円程度に収まることが多いでしょう。司法書士は買主側（またはその金融機関）が指定することが多く、売主は見積もりを事前に受け取って金額を確認する流れになります。

買主が負担する所有権移転登記は1.5%（2029年3月まで）

土地の名義を買主に移す所有権移転登記の登録免許税は、慣行として買主が負担します。土地の売買による所有権移転登記の税率は本則2.0%ですが、特例で1.5%に軽減されており、令和8年度税制改正によって2029年（令和11年）3月31日まで延長されました（財務省）。

売主の財布からは出ない費用ですが、無関係ではありません。固定資産税評価額2,000万円の土地なら、買主の負担は30万円（2.0%なら40万円）。買主の諸費用が膨らむほど、価格交渉で値引きを求められやすくなるので、相手側のコスト構造も頭に入れておくと交渉で慌てずに済みます。

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不動産会社に支払う仲介手数料｜計算方法と上限

仲介手数料は、売却価格が400万円を超える場合「売却価格×3%＋6万円＋消費税」が上限です。3,000万円なら105.6万円で、売却費用の中で最も大きな割合を占めます。800万円以下の土地には、上限33万円（税込）の特例があります。

• 速算式と価格別の早見表
• 800万円以下の特例
• 支払いタイミング

仲介手数料の速算式と価格別早見表

仲介手数料とは、不動産会社の仲介で売買が成立したときに支払う成功報酬のことです。宅地建物取引業法に基づく国土交通大臣の告示で上限が決まっており、400万円を超える取引では「売却価格×3%＋6万円」に消費税10%を加えた額が上限になります。

あくまで上限額ですが、実務では上限いっぱいで請求されるのが一般的です。値引き交渉の余地はあるものの、手数料を削った分だけ広告や販売活動が手薄になるリスクもあり、単純に安ければ得とは言い切れません。

800万円以下の土地は上限33万円の特例

2024年（令和6年）7月1日から、価格800万円以下の宅地・建物（低廉な空家等）の仲介では、通常の計算式を超えて「30万円×1.1倍＝33万円（税込）」まで受け取れる特例が始まりました（国土交通省）。名前に「空家」とありますが、更地や使用中の物件も対象です。

たとえば400万円の土地なら、通常の上限は19.8万円（400万円×3%＋6万円＋税）。特例が適用されると33万円まで上がります。特例を使うには、媒介契約の時点で上限額の範囲内で報酬額を説明し、合意しておくことが必要です。那覇市郊外の傾斜地や狭小地のように数百万円で売る土地では、媒介契約書の報酬欄をよく読んでからサインしてください。

支払いタイミングは契約時と引渡時の半額ずつが多い

仲介手数料は成功報酬のため、売買契約が成立するまでは1円も発生しません。支払いは「売買契約時に半額、決済・引渡時に残り半額」という分割払いが多く見られます。

• 契約成立前は請求されない
• 通常の広告費は手数料に含む
• 特別に頼んだ広告は実費請求あり

契約時の半額は、買主から受け取る手付金から払えます。注意したいのは、売主が特別に依頼した広告（新聞への全面広告など）の実費は、手数料とは別に請求できる点です。「頼んだ覚えのない広告費」を後から請求されることはないので、請求書に不明な項目があればその場で確認しましょう。

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土地の状態で増える追加実費｜測量・解体・整地

土地特有の追加実費は、境界確定測量（40万〜80万円程度）、建物解体（RC造なら坪7万〜8万円程度）、残置物撤去や草刈りの3つです。どれも数十万〜数百万円単位で、手元資金から先に払う場面が多い費用になります。

• 境界確定測量が必要になる理由
• 構造別の解体費用
• 残置物・草木・整地の費用

境界確定測量は40万〜80万円程度

境界確定測量とは、隣地所有者や道路管理者（市・県）の立ち会いのもとで境界を確定させ、確定測量図を作る作業のことです。買主は境界があいまいな土地に家を建てたがらないため、仲介の売買契約では「売主の負担で確定測量図を引き渡す」という条件が付くのが一般的です。

費用は土地家屋調査士への報酬で、民有地との境界だけなら40万〜80万円程度が目安とされます。市道・県道との官民境界の確定が必要になると、行政との協議が加わって費用も期間も膨らみやすいのが実情です。次の条件がそろっていれば、測量を省略できる場合もあります。

• 境界標がすべて残っている
• 隣地との境界確認書がある
• 確定測量図が法務局にある

まずは手元の書類と現地の境界標を確認するところから始めましょう。

建物解体費用は構造で2倍近く変わる

古家が残る土地を「更地渡し」で売る場合、解体費用は売主の負担です。解体費は構造でかなり差が出ます。

（出典：大手仲介会社の公開情報をもとに整理。地域・立地で変動）

沖縄は台風対策からRC造の住宅が多く、木造中心の本土の感覚で見積もると100万円近くずれることがあります。前面道路が狭く重機が入らない首里の住宅地などでは手作業が増えて割高になり、地中からコンクリート殻や旧基礎が出れば撤去費が追加されます。2022年4月以降の解体工事では原則すべてアスベストの事前調査が必要になった点も、見積もりに含まれているか確認しておきたいポイントです。

残置物撤去・草刈り・整地の費用

長く使っていない土地では、家財などの残置物、伸び放題の草木、不法投棄されたゴミの処分が必要になることがあります。荒れた見た目は買主の第一印象を大きく下げ、値引き交渉の材料にされがちです。

• 草刈り・伐採：数万〜20万円程度
• 残置物撤去：量と搬出条件次第
• 整地（転圧など）：10万〜30万円程度

ここで一つ補足すると、家財の撤去費は、原則として譲渡費用（経費）にはなりません。国税庁は維持・管理のための費用を譲渡費用から除外しているためです。買主の要望で撤去し、それが売却価格に反映されたと説明できる場合は認められる余地があるものの、判断は個別になります。

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土地売却の翌年にかかる税金｜譲渡所得税・住民税と特例

土地を売って利益（譲渡所得）が出ると、翌年に所得税・復興特別所得税と住民税がかかります。税率は所有5年超で20.315%、5年以下で39.63%です。相続した空き家の3,000万円控除など、税額を大きく減らせる特例もあります。

• 計算式と長期・短期の税率
• 経費になる費用・ならない費用
• 使える特例と期限カレンダー
• 確定申告が必要なケース

譲渡所得の計算式と長期・短期の税率

課税される譲渡所得は「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除額」で計算します。取得費はその土地を買ったときの代金や手数料などで、相続した土地は亡くなった方の取得費を引き継ぎます。

所有期間は、売った日ではなく売った年の1月1日時点で数えるのがポイント（国税庁「土地や建物を売ったとき」）。2021年3月に買った土地を2026年8月に売ると、実際には5年5か月でも1月1日時点では4年10か月なので短期扱いです。売却時期を年明けまでずらすだけで税率がほぼ半分になるケースがあるわけです。

経費になる費用・ならない費用

譲渡費用として差し引けるのは、売るために直接かかった費用だけです。取得費が分からない土地は売却価格の5%しか取得費に認められない（概算取得費）ため、税額に大きく響きます。

抵当権抹消費用を経費に入れて計算している解説も見かけますが、国税庁の考え方に照らすと対象外です。領収書は「経費になるかどうか」を自分で判断せず、すべて保管しておくのが無難でしょう。判断は申告時に税理士や税務署に任せれば足ります。

使える特例と期限カレンダー

土地売却で使える主な特例には、それぞれ適用期限があります。2026年9月時点で確認できた期限を一覧にしました。

出典は国税庁のNo.3306とNo.3226です。見落としやすいのが2点あります。1つは、空き家特例と取得費加算は同じ不動産に重ねて使えないこと。両方の要件を満たすなら、有利なほうを選びます。もう1つは、低未利用土地の特例の上限が、市街化調整区域では500万円のまま据え置かれていること。「800万円まで使える」と思い込んで調整区域の土地を売ると、特例が使えなかったという事態になりかねません。

確定申告が必要なケース

売却で利益が出た場合は、売った翌年に確定申告をして納税します。利益が出なかった（赤字だった）場合、申告義務は原則ありません。ただし、次のケースは申告が必要です。

• 空き家特例を使って税額をゼロにする
• 低未利用土地の控除を使う
• 取得費加算の特例を使う

特例は申告して初めて適用されます。「特例で税金ゼロになるから申告しなくていい」は誤りで、申告しなければ本来の税額に加算税や延滞税が上乗せされるおそれがあります。空き家特例では、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」も添付書類として必要です。

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沖縄・那覇で土地を売るときの費用の地域事情

沖縄・那覇の土地売却では、狭小地や傾斜地での測量の長期化、軍用地や位置境界不明地域といった沖縄特有の土地制度、亜熱帯気候による草木の繁茂が費用を押し上げる要因になります。一方で、軍用地を国に売る場合は5,000万円の控除という沖縄ならではの特例もあります。

• 狭小地・傾斜地で測量が長引く
• 軍用地と位置境界不明地域
• 草木の繁茂と古い擁壁

狭小地・傾斜地・所有者探しで測量が長期化しやすい

那覇市の首里や旧市街地は路地が入り組み、擁壁や崖地を伴う高低差の大きい土地が少なくありません。境界標が埋没・亡失していることも珍しくなく、確定測量は隣地所有者全員の立ち会いが前提になるため、1人でも連絡がつかないと作業が止まります。

沖縄では隣地所有者が県外や海外に住んでいたり、相続登記がされないまま代替わりしていたりするケースもあります。所有者の調査に時間がかかるほど、測量の期間も費用も膨らみやすいというのが現場の感覚です。ただし、どれだけ割高になるかを示す公的な統計は見当たらないため、具体的な金額は土地家屋調査士の見積もりで確認してください。

軍用地と位置境界不明地域の特殊性

軍用地とは、米軍基地や自衛隊基地として国に貸している土地のことです。基地の中は立ち入りが制限されるため、一般的な売買では現地で境界を確定する測量を行わず、登記簿上の面積で取引されるケースが多く見られます。その場合、売主が測量費を負担する場面は基本的にありません。

意外と知られていないのが、軍用地を国（沖縄防衛局）に売る選択肢です。沖縄防衛局の案内によると、駐留軍用地を国に売却した場合は譲渡所得から5,000万円までの控除を受けられます。民間への売却では約20%課税されるのに対し、国への売却なら5,000万円まで非課税になり得るわけです。ただし、国の買収は予算の範囲内で審査を経て実施されるため、希望すれば必ず買い取ってもらえるわけではありません。

また沖縄には、沖縄戦による破壊や米軍の行為で土地の形質が変わったり登記簿・地図が失われたりした「位置境界不明地域」があり、特別措置法（昭和52年法律第40号）に基づく明確化の作業が行われてきました。該当地域の土地は通常の手続きだけでは済まない場合があるため、早めに専門家へ相談するのが近道です。

亜熱帯の草木と古い擁壁が生む追加コスト

亜熱帯の沖縄では雑草や樹木の成長がとにかく早く、数年放置しただけで敷地全体が覆われてしまいます。ガジュマルのように根が強い樹木は、隣地のブロック塀を押し出したり枝が電線にかかったりして、伐採と抜根だけで大きな出費になりがちです。

• 越境した枝・根の伐採
• 擁壁のひび割れ・傾き
• 赤土流出への対策

高低差のある土地では、古い擁壁の状態が価格交渉の焦点になります。ひび割れや傾きがある擁壁は、補修費を誰が持つかで買主と揉めやすいポイントです。売り出す前に状態を把握しておくと、交渉で主導権を握りやすくなります。

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【売却価格別】土地売却の諸費用と手取りシミュレーション

3つのモデルケースで、費用・税金・手取り額を計算しました。那覇市の3,000万円の更地（ローン残あり）は手取り約1,704.6万円、相続した5,000万円の土地（解体・測量あり）は約4,224.0万円、調整区域の800万円の遊休地（直接買取）は約643.2万円です。

• 事例①：那覇市の更地3,000万円
• 事例②：相続地5,000万円・古家解体
• 事例③：調整区域800万円・直接買取

※税額は所得税・復興特別所得税15.315%と住民税5%で計算した概算です。住民税の端数処理などで実際の額とは差が出ます。

事例①｜那覇市の更地3,000万円（ローン残債1,000万円）

条件は、所有8年（長期譲渡）、購入価格2,000万円、住宅ローン残債1,000万円。更地で境界確定済みのため、測量と解体はありません。

譲渡費用に入るのは仲介手数料と印紙税だけで、抵当権抹消費と繰上返済手数料は経費に含めていません。ここを経費に入れてしまうと、税額を数千円少なく見積もることになります。金額は小さくても、申告の誤りは後から加算税の原因になり得ます。

事例②｜相続した5,000万円の土地（RC造の古家を解体）

条件は、親から単独で相続した土地で、1980年築・延床35坪のRC造の古家あり（亡くなった親が1人で住んでいた家）。境界は未確定で、解体して更地で引き渡し、空き家特例の要件を満たす前提です。取得費は不明のため、概算取得費（売却価格の5%）を使います。

空き家特例を使わなければ、税額は約859.8万円になっていました。特例の有無だけで約609万円の差です。ただし、この特例は昭和56年5月31日以前に建てられた家屋が条件。「築45年」など築年数だけで判断すると境界線上の物件を見誤るので、登記簿や建築確認の書類で建築日を確かめてください。

事例③｜市街化調整区域の遊休地800万円（直接買取）

条件は、道路付けが悪い郊外の遊休地（市街化調整区域）を、不動産会社に現況のまま直接売却するケース。所有は長期で、取得費は不明です。

先ほど特例の表で触れた落とし穴が、まさにこのケースです。市街化調整区域の土地は、低未利用土地の100万円控除の上限が500万円なので、800万円で売ると特例は使えません。仮に500万円以下で売る条件なら100万円の控除を受けられる余地はありますが、控除による節税額（最大約20万円）より売却価格の差のほうが大きいことがほとんど。特例のために値下げするのは本末転倒でしょう。

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土地売却の諸費用を抑える3つの方法

土地売却の費用を抑える方法は、取得費の資料を探して税金を減らすこと、測量・解体の負担を契約条件で買主側に移すこと、仲介ではなく直接買取を選んで仲介手数料と実費をなくすことの3つです。

• 取得費の資料を探し出す
• 現況有姿・公簿売買で売る
• 仲介と直接買取を比べる

取得費の資料を探して「概算取得費5%」を避ける

昔の売買契約書を紛失していると、取得費は売却価格の5%しか認められません。1,000万円で買った土地を3,000万円で売った場合、資料があれば利益は約2,000万円ですが、資料がないと取得費150万円で計算され、課税対象は約2,850万円まで膨らみます。書類1枚で税額が100万円以上変わることもあるわけです。

• 当時の売買契約書・領収書
• 住宅ローンの契約書・通帳
• 登記済証（権利証）
• 分譲時のパンフレット・価格表

実家の金庫や仏壇の引き出し、古いアルバムに挟まっていることもあります。当時の購入金額が通帳の出金記録などで裏付けられれば、概算取得費より有利な計算が認められる可能性があるため、税理士に相談してみてください。

「現況有姿」「公簿売買」で測量・解体の負担を移す

仲介で一般の買主に売る場合でも、契約条件の工夫で先払いの費用を減らせます。現況有姿とは、建物や残置物を含めて今の状態のまま引き渡す売り方のことで、解体費相当額を価格に反映させる代わりに売主は解体業者を手配せずに済みます。

公簿売買は、測量をせず登記簿上の面積で取引する方法です。買主が合意すれば40万〜80万円程度の測量費が浮きます。ただ、買主の住宅ローン審査や建築計画の都合で、確定測量を条件にされることが多いのも事実。正直なところ、個人の買主を相手にこの2つの条件を両方通すのは簡単ではなく、価格面である程度の譲歩が必要になると考えておいたほうが現実的です。

「仲介」と「直接買取」の費用を比較する

費用を最も大きく削れるのは、不動産会社自身が買主になる「直接買取」です。仲介と比べると、費用の出方がまったく違います。

買取価格は仲介より低くなるのが普通で、その差は物件によって大きく違います。筆者の見解としては、「売却価格」ではなく「手元に残る金額」と「売れるまでの期間」で比べるのが正しい判断軸です。事例②のように測量と解体で300万円以上を先払いする土地や、事例③のように買い手が付きにくい土地では、差し引きで買取のほうが合理的になるケースは十分にあります。

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沖縄の土地を費用をかけずに手放すなら「株式会社アイエー 那覇支店」

株式会社アイエー那覇支店は、那覇市古島を拠点に沖縄県内の土地を直接買い取る不動産会社です。自社が買主になるため仲介手数料はかからず、測量や解体をせず現況のまま買取の相談ができます。

• 仲介手数料0円の直接買取
• 測量不要・現況のままで相談可
• 那覇市古島の拠点と連絡先

仲介手数料0円｜自社が買主になる直接買取

アイエーは、買い手を探す仲介ではなく、自社で土地を買い取る会社です。売主と直接売買契約を結ぶため、仲介手数料は発生しません。3,000万円の土地なら105.6万円、5,000万円なら171.6万円の手数料がまるごと不要になる計算です。

査定の結果、買取価格が仲介での想定売却価格を下回ることはあります。それでも手数料と先払いの実費を差し引いた「手取り」で比べると、差が縮まるケースは多いものです。まずは両方の数字を並べて判断していただくのが確実です。

測量不要・古家付き・現況有姿のまま相談できる

「境界標が見当たらない」「古いブロック塀が崩れかけている」「解体費が出せない」「相続した山林や畑をどうにかしたい」。アイエーは、一般の不動産売買では扱われにくい山林・田・畑や市街化調整区域の土地の買取を主な業務としています。

こうした土地でも、売主が先に測量士や解体業者を手配する必要はありません。手元資金を使わずに売却を進めたい方にとって、最大の利点はここです。契約不適合責任の扱いなど細かな条件は、査定時に契約内容として必ず確認してください。

那覇市古島の拠点と相談窓口

株式会社アイエー那覇支店は那覇市古島に拠点を構え、那覇市内をはじめ沖縄本島の土地の相談に対応しています。査定と相談は無料です。

• 店舗名：株式会社アイエー 那覇支店
• 所在地：〒902-0061 沖縄県那覇市古島一丁目23番3号 アジアビルディング4階
• 電話番号：098-882-5300
• 営業時間：9時〜18時（日・祝休み）
• 免許番号：国土交通大臣（2）第9132号

「狭すぎる」「形が悪い」「調整区域だから扱えない」と他社で断られた土地でも、現地を確認したうえで買取価格を提示しています。売却の時期がまだ決まっていない段階での相談も受け付けています。

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土地売却にかかる費用のよくある質問

Q1. 手元資金がなくても土地は売れますか？

売れます。仲介手数料や登記費用、ローン返済は、決済日に受け取る売却代金から精算できるためです。ただし、確定測量や解体を売主負担で求められる場合は、支払いが入金より先になることがあります。手元資金を一切使いたくないなら、測量・解体が不要な直接買取が確実な方法です。

Q2. 土地売却の費用は経費として引けますか？

売るために直接かかった費用だけが経費になります。仲介手数料、売主負担の印紙税、売るための建物取壊し費用が代表例で、売却のための確定測量費も実務上は含めるのが一般的です。一方、抵当権抹消費用、繰上返済手数料、固定資産税などの維持管理費は経費になりません。

Q3. ローンが残った土地を売ると追加費用はかかりますか？

抵当権抹消費用と繰上返済手数料がかかります。抵当権抹消は登録免許税が不動産1個につき1,000円で、司法書士報酬が1.5万〜3万円程度。繰上返済手数料は金融機関によって無料から数万円まで幅があるため、借入先に確認してください。

Q4. 印紙を貼り忘れたらどうなりますか？

本来の印紙税の3倍の過怠税がかかります。自分から申し出た場合は1.1倍に軽減されます。消印を忘れた場合も印紙の額面と同額の過怠税の対象ですが、契約そのものは有効です。

Q5. 固定資産税の精算金は費用ですか？

費用ではなく、売主が受け取るお金です。固定資産税は1月1日時点の所有者に課されるため、引渡日以降の分を買主から日割りで受け取るのが慣行です。税務上、この精算金は売却価格の一部として扱われ、譲渡所得の計算に含めます。

Q6. 共有名義の土地の費用は誰が払いますか？

原則として持分割合に応じて負担します。兄が3分の2、弟が3分の1の持分なら、仲介手数料や測量費も2対1で分けるのが一般的です。精算方法で揉めやすいので、媒介契約の前に書面で取り決めておくと安心です。

Q7. 土地が売れ残ったら費用はかかりますか？

仲介手数料はかかりません。仲介手数料は売買が成立したときだけ発生する成功報酬だからです。ただし、売主が特別に依頼した広告の実費や、すでに実施した測量費は、売れなくても支払いが必要になります。

Q8. 住所変更登記はしないといけませんか？

2026年4月から義務になりました。住所や氏名が変わった日から2年以内に登記しないと、5万円以下の過料の対象になります。2026年4月より前の変更で未登記の場合は、2028年3月31日が期限です。売却時には、所有権移転の前提として住所変更登記が必要になります。

Q9. 空き家の3,000万円控除はいつまで使えますか？

2027年12月31日までの売却が対象です。加えて、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。2028年以降に延長されるかは、2026年9月時点で決まっていません。

Q10. 市街化調整区域の土地でも査定は無料ですか？

株式会社アイエー那覇支店では無料です。市街化調整区域、旗竿地、急傾斜地、山林や農地などの土地も、現地査定と相談に費用はかかりません。買取が成立した場合も、仲介手数料は発生しません。

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まとめ｜諸費用を正しく把握して手取りを守る

土地売却の費用は売却価格の約4〜10%が目安で、総額を左右するのは測量と解体の有無です。さらに翌年の税金まで含めて資金計画を立てることが、手取りを守るいちばんの近道になります。

• 費用は「土地の状態」で決まる
• 税金は翌年に来る後払い
• 最初に確認すべき3つのこと

費用は売却価格より「土地の状態」で決まる

更地で境界が確定していれば、3,000万円の土地の費用は約110万円。そこに測量と古家解体が加わると、RC造なら400万円前後まで膨らみます。同じ価格の土地でも、状態次第で手取りが数百万円変わるというのが、この記事で最も伝えたかったことです。

税金は翌年に来る後払いだと心得る

譲渡所得税と住民税は、売却代金を受け取ってから1年近く後に納めます。長期譲渡なら利益の20.315%、短期なら39.63%。空き家特例（2027年末まで）や低未利用土地の控除（2028年末まで）は申告しなければ使えないため、期限と申告の両方を押さえておくことが大切です。

売却前に確認したい3つのこと

売却計画の最初の段階で、次の3点を確認しておきましょう。この3つで、先に必要なお金と最終的な手取りのおおよそが見えてきます。

• 境界標と境界確認書の有無
• 建物の構造・建築年と解体の要否
• 購入時の契約書・領収書の有無

手元資金を使わずに沖縄の土地を現状のまま手放したい方は、株式会社アイエー那覇支店（098-882-5300）の無料査定で、仲介で売った場合との手取り比較から始めてみてください。

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当社では総合的に土地を評価して買取価格を提示させていただきております。一人一人に担当が付きますので初めてのご相談でも、安心してご利用いただけると思います。お悩みの方はぜひお気軽にご相談ください。

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