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軍用地とは、米軍や自衛隊の施設として国が借り上げ、所有者に毎年借地料（軍用地料）が支払われている沖縄県内などの民有地のことです。

軍用地の売却手続きは、建物の調査や内覧、明渡しがないぶん、一般の土地より工程が少なく済みます。ただし、沖縄防衛局（または地主会）への名義変更書類と、普天間飛行場内の土地にかかる市への届出など、軍用地ならではの手続きがあります。土地の場所ごとに何が必要かを先に確認しておくことが大切です。

この記事のポイント

• 工程は一般の土地より少ない
• 防衛局へ念書・承継同意書を提出
• 普天間は市への届出が必須
• 県・市への売却は最大5千万円控除

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軍用地の売却手続きは複雑？一般の土地より工程は少ない

軍用地の売却手続きは、一般の土地売却より工程が少ないのが実際のところです。 建物がなく、借主の国との賃貸借契約は買主がそのまま引き継ぐため、内覧や明渡しの工程がありません。その代わり、土地の場所によっては軍用地特有の届出が加わります。

• 一般の土地売却より省ける工程
• 軍用地特有の手続き3つ
• 土地の場所別の判定表
• 契約から入金までの期間

一般の土地売却より省ける工程

軍用地の売却では、一般的な土地や住宅の売却で手間がかかる工程の多くが不要です。

• 建物の調査やリフォーム
• 購入希望者の現地内覧
• 入居者の退去や明渡し
• 売却中の室内の片付け

軍用地はフェンスの内側にあり、そもそも所有者でも自由に立ち入れない土地です。そのため買主は、現地を見るかわりに**「土地賃借料算定調書」などの書類で地料（借地料）と所在を確認して購入を決めます**。物件の印象で価格が上下しにくいのは、売る側にとって正直ありがたい点ですよね。

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その代わり必要になる軍用地特有の手続き3つ

軍用地の売却で加わる手続きは、大きく分けて次の3つです。

1つ目は、沖縄防衛局（または地主会）への所有者変更の届出です。沖縄防衛局の案内によると、売買で所有者が変わった場合は、念書、承継同意書、口座振込（変更）依頼書、登記事項証明書、印鑑登録証明書を提出します。地主会に事務を委任している方は、提出先が地主会になります。

2つ目は、**普天間飛行場内の土地を民間に売る場合の、宜野湾市への「土地有償譲渡届出」**です。届出は売却先が決まってから売買契約の前に行う必要があり、届出から最大6週間は売却できません。

3つ目は、重要土地等調査法の届出が必要かどうかの確認です。内閣府のFAQでは、基地の敷地内にある軍用地は特別注視区域に含まれず、届出の対象外とされています。一方、基地の外にある土地で、特別注視区域内の200㎡以上の土地を売る場合は、契約前の届出が必要です。

ちなみに、2026年9月には自民党がこの法律に「許可制」を導入するよう政府に提言したと報じられています。現時点では法改正の内容は決まっていないため、売却時点の最新ルールを確認するようにしてください。

【判定表】あなたの軍用地で必要な手続きはどれ？

売却する土地の場所と売却先から、必要な手続きを判定できます。

※表は2026年10月時点の公表情報をもとに当社が整理したものです。基地の内外にまたがる土地など判断が難しい場合は、個別に確認が必要です。

迷いやすいのは、普天間飛行場内の土地を相続した方です。相続や贈与のように無償で引き継ぐ場合は届出は不要ですが、有償で民間に売る段階で初めて届出義務が生じます。

契約から入金までの期間の目安

民間への仲介売却であれば、売買契約から残金決済まではおおむね1ヶ月前後で終わるケースが多くあります（当社の取引実績にもとづく目安です）。

普天間飛行場内の土地は、これに市への届出後の売却制限期間（最大6週間）が加わります。県や市に売る場合はさらに長く、宜野湾市の説明資料では、申出から代金の支払いまで通常3〜4ヶ月かかるとされています。急いで現金化したい方と、税金を抑えたい方とでは、選ぶべきルートが変わってきます。

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軍用地の売却価格の決まり方と2026年の倍率相場

軍用地の売却価格は「年間借地料×倍率」で決まります。 倍率は施設の返還見通しや人気によって変わり、2026年時点では業者の公表値でおおむね40〜60倍台で推移しています。普天間飛行場内の土地なら、県や市に売るという選択肢もあります。

• 価格の計算式
• 施設別の倍率相場
• 倍率を左右する要因
• 国・県・市への売却

軍用地の売買価格＝年間借地料×倍率

軍用地の価格は、一般の土地のように路線価や近隣の取引事例から決めるのではなく、**「年間借地料×倍率」**で計算するのが沖縄の慣行です。

たとえば年間借地料が30万円で倍率が45倍なら、売買価格は1,350万円になります。倍率は利回りの裏返しと考えるとわかりやすく、45倍なら表面利回りは約2.2%です。

年間借地料は、沖縄防衛局から毎年届く「土地賃借料算定調書」で確認できます。査定のときもまずこの書類を見るので、手元に用意しておくと話が早く進みます。

施設別の倍率相場（2026年時点の業者公表値）

主な施設の倍率相場は次のとおりです。

ここで1つ正直にお伝えしておくと、軍用地の倍率には公的な統計がありません。上の表は各社が公表している相場の目安で、実際の成約倍率は1筆ごとの条件で上下します。最終的には複数社の査定で確認するのが確実です。

倍率を左右する3つの要因

同じ施設の中でも、倍率は主に3つの要因で差がつきます。

1つ目は返還の見通しです。那覇空港や嘉手納飛行場のように返還の可能性が低い施設ほど、長く地料を受け取れると見込まれて倍率が高くなりやすい傾向があります。

2つ目は金利の動向です。軍用地は融資を使って買う人も多く、借入金利が上がると買い手の利回りが削られるため、倍率の伸びが鈍くなる可能性があります。

3つ目は境界や権利関係の状態です。共有持分のみの土地や、境界が不明確な地域の土地は、買い手が限られて倍率が伸びにくくなります。

国・県・市に売るという選択肢と5,000万円控除

軍用地の売却先は民間だけではありません。

普天間飛行場内の土地は、沖縄県と宜野湾市が返還後の道路や学校用地として「先行取得」をしています。令和8年度の買取単価は、宅地が1㎡あたり81,900円（軍用地料の約39.72倍）、宅地見込地が72,200円（約39.74倍）です。第3期の申出期間は2026年9月1日〜10月30日と案内されています。なお、インダストリアル・コリドー地区は取得目標に達したため、買取を休止しています。

県や市に売った場合の最大の利点は、譲渡所得から最大5,000万円の特別控除が受けられることです。宜野湾市の資料では、この控除は年ごとに適用でき、共有名義の場合は共有者それぞれが対象になると説明されています。

ほかに、沖縄防衛局（国）も買収の要望を受け付けています。審査と不動産鑑定を経て、予算の範囲内で買収する仕組みです。国に売った場合も5,000万円までの控除が使えます。

倍率だけを比べると民間のほうが高く見えますが、税引き後の手取りでは逆転することがあります。年間地料30万円の土地で試算してみます。

※取得費は概算取得費（売却価格の5%）、所有期間は5年超と仮定した簡易試算です。県・市の倍率は令和7年度の地料をもとにした参考値で、実際の買取額は面積×単価で決まります。

この条件なら、手取りで150万円ほど県・市への売却が上回ります。もちろん、取得費がはっきりしている方や、入金を急ぐ方は結論が変わります。

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軍用地売却の流れ6ステップ

軍用地の売却は「査定→媒介契約→売買契約→決済・登記→防衛局への届出」の流れで進みます。 一般の土地と違うのは、査定で算定調書を使う点と、決済後に沖縄防衛局（または地主会）への名義変更書類を出す点です。

• 査定と算定調書
• 仲介と買取の選び方
• 売買契約と手付金
• 決済と登記
• 防衛局・地主会への届出

ステップ1：算定調書を用意して査定を受ける

査定には、沖縄防衛局から届く**「土地賃借料算定調書及び土地明細書」**を使います。この書類に施設名、所在、地積、年間賃借料が載っているためです。

あわせて固定資産税の納税通知書があれば、地目や評価額も確認できます。算定調書が見当たらない場合は、まず沖縄防衛局の担当係（地主会に委任している方は地主会）に問い合わせてください。

ステップ2：媒介契約を結び、仲介か買取かを決める

売却の方法は「仲介」と「買取」の2つです。

• 仲介：高値を狙いやすい
• 買取：入金が早く確実
• 仲介：手数料がかかる
• 買取：価格は控えめ

当社としては、時間に余裕があるなら仲介を基本に考えるのがおすすめです。軍用地は県内に根強い買い手がいて、仲介でも売れ残りにくい資産だからです。一方で、相続税の納付期限が迫っているなど急ぐ事情があるなら、買取のスピードには代えがたい価値があります。

ステップ3：売買契約を結び、手付金を受け取る

買主が決まったら売買契約を結び、手付金を受け取ります。普天間飛行場内の土地を民間に売る場合は、この契約より前に宜野湾市への届出を済ませておく必要があります。届出をしないまま売ったり、売却を制限された期間内に売ったりすると、50万円以下の過料の対象になります。

契約書には、売却した年度の借地料をどう分けるか（日割りにするか、年度単位にするか）も明記しておくと安心です。

ステップ4：残金決済と所有権移転登記を行う

決済日に残代金を受け取り、同時に司法書士が所有権移転登記を申請します。

抵当権が設定されている軍用地（軍用地ローンで購入した場合など）は、決済までに抹消の手続きが必要です。登記が終わると、登記事項証明書で新しい所有者が確認できるようになり、これが次のステップで使う書類になります。

ステップ5：沖縄防衛局・地主会へ名義変更の書類を出す

決済後に、国との賃貸借契約の名義を買主に切り替えます。沖縄防衛局の案内では、売買の場合に必要な書類は次のとおりです。

念書の提出が必要という点は、意外と知られていません。その年度の借地料が誰に入るかを売主・買主の間で決めておかないと、念書が書けずに手続きが止まります。先ほどステップ3で、契約書に精算方法を書いておくようお伝えしたのは、このためです。

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軍用地売却の必要書類・費用・税金

売主が用意する主な書類は、算定調書、権利証（登記識別情報）、印鑑証明書の3点です。 費用は仲介手数料と印紙税が中心で、税金は所有期間5年超なら利益の20.315%が目安になります。

• 売主の必要書類
• 売却にかかる費用
• 譲渡所得税の計算
• 確定申告の時期

売主が用意する必要書類一覧

軍用地を売るときに売主が用意する主な書類は、次のとおりです。

相続した土地は、事前に相続登記を済ませておく必要があります。手続きの遅れでいちばん多いのは、実はこの相続登記がまだ終わっていないケースです。

軍用地の売却にかかる費用

売主が負担する主な費用は、次の3つです。

1つ目の仲介手数料には宅地建物取引業法で上限が定められていて、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額が上限です。

2つ目は、売買契約書に貼る印紙税です。3つ目は、抵当権が残っている場合の抹消登記の費用（司法書士報酬を含む）です。建物の解体費や測量費がかからない点は、一般の土地売却と比べて大きな違いといえます。

軍用地の売却にかかる譲渡所得税の計算

軍用地を売って利益が出たときは、譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）がかかります。計算式は国税庁が示すとおりです。

課税譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで変わります。

親の代から持っている軍用地では、購入時の価格がわからないことがよくあります。その場合は、**売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」**が使えます。ただ、取得費が5%で計算されるぶん、税額は大きくなりがちです。古い契約書や通帳の記録が残っていないか、一度探してみる価値はありますよ。

確定申告と特別控除の適用

軍用地を売って譲渡所得が出た場合は、売った翌年の確定申告期間（例年2月中旬〜3月中旬）に申告します。

県・市や国に売って5,000万円の特別控除を使う場合も、確定申告が必要です。宜野湾市は、確定申告で使う「税制控除の関係書類」を事前に送ると案内しています。

なお、所得が増えることで、翌年度の住民税のほか、国民健康保険料や一部の福祉給付に影響が出ることがあります（宜野湾市の資料でも注意喚起されています）。金額が大きい場合は、税理士にも相談しておくと安心です。

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軍用地の売却でつまずきやすいケースと対策

軍用地の売却が止まる原因の多くは、手続きそのものより「権利関係の整理」です。 共有名義、相続登記の遅れ、書類の紛失、遠方に住んでいること、境界が不明確なことの5つが代表的なケースです。

• 共有名義
• 相続登記がまだ
• 書類の紛失
• 県外に住んでいる
• 境界が不明確

共有名義の軍用地を売る場合

共有名義の軍用地を丸ごと売るには、共有者全員の同意が必要です。兄弟姉妹で相続した軍用地では、1人でも反対すると売却できません。

自分の持分だけを売ることはできますが、買い手が限られるため、倍率は伸びにくくなります。県・市に持分の一部だけを売る場合は、事前に分筆が必要とされています。親族間の話し合いを先に済ませることが、結局はいちばんの近道です。

相続登記がまだ終わっていない場合

亡くなった親の名義のままでは、軍用地を売ることはできません。

2024年4月1日から相続登記が義務化されたことは、沖縄防衛局のQ&Aでも案内されています。まず法務局で相続登記を行い、そのあとで防衛局に相続による所有者変更の書類を出し、売却に進むという順番です。相続人が多くて遺産分割がまとまらない場合は、司法書士への相談を早めにしておくほうがよいでしょう。

権利証や算定調書を紛失した場合

権利証（登記識別情報）を紛失していても、売却をあきらめる必要はありません。司法書士による本人確認情報の作成など、代わりの方法で登記ができます（追加の費用はかかります）。

算定調書が見当たらないときは、沖縄防衛局の施設ごとの担当係、または委任している地主会に問い合わせてください。査定は、施設名と地番がわかれば先に進められるケースもあります。

県外や海外に住んでいる場合

軍用地はもともと現地確認がいらない資産なので、遠方に住んでいても売却できます。契約書類のやり取りは郵送で行い、登記は司法書士が代理で申請するのが一般的です。

海外に住んでいて日本の印鑑証明書を取れない方は、沖縄防衛局への届出で**署名証明（サイン証明）**を使います。在外公館での取得に時間がかかるため、売却を決めたら早めに準備を始めてください。

境界が不明確な地域の軍用地の場合

沖縄には、戦争で地籍が失われた影響で、今も境界が確定していない地域があります。普天間飛行場では、宜野湾市が「大山勢頭原」と「宜野湾馬場下原」を境界が不明確な地域として挙げており、分筆登記ができないと案内しています。

この地域の土地は、県・市への売却でも買取の可否を事前に確認する扱いです。一部だけを売ることは難しいので、1筆まとめて売る前提で計画を立てるのが現実的です。

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よくある質問

Q. 軍用地の売却に必要な書類は？

主に算定調書、権利証、印鑑証明書が必要です。加えて本人確認書類と固定資産税の納税通知書があると、手続きがスムーズに進みます。決済後には、沖縄防衛局へ念書や承継同意書も提出します。

Q. 軍用地はいくらで売れる？

年間借地料×倍率で決まります。2026年時点の業者公表値では、施設によって40〜60倍台が目安です。年間地料30万円で45倍なら、1,350万円になります。

Q. 軍用地の売却から入金までの期間は？

民間への仲介なら、契約から約1ヶ月が目安です。普天間飛行場内の土地は、市への届出後に最大6週間の売却制限期間が加わります。県・市への売却は、申出から支払いまで3〜4ヶ月です。

Q. 売却した年の借地料はどうなる？

売主と買主の話し合いで精算方法を決めます。精算が済んだことを示す念書を沖縄防衛局に出す必要があるので、契約時に取り決めておきましょう。

Q. 共有名義の軍用地でも売却できる？

共有者全員が同意すれば売却できます。自分の持分だけを売ることも可能ですが、買い手が限られるため、価格は下がりやすくなります。

Q. 相続登記をしていなくても売れる？

売れません。先に相続登記が必要です。相続登記は2024年4月から義務化されているので、相続したらまず登記を済ませておきましょう。

Q. 県外に住んでいても軍用地を売れる？

売れます。軍用地は現地確認がいらないため、郵送と司法書士への依頼で手続きが完了します。海外在住の方は、印鑑証明書のかわりに署名証明を使います。

Q. 普天間飛行場の軍用地を売るときの注意点は？

民間に売る場合は、契約前に宜野湾市への届出が必要です。届出をしないと50万円以下の過料の対象になります。県・市に売れば、最大5,000万円の特別控除が受けられます。

Q. 軍用地を売ったときの税金は？

所有期間が5年を超えていれば、利益の20.315%が目安です。5年以下なら39.63%になります。所有期間は、売った年の1月1日時点で判定します。

Q. 軍用地を国や市に売ることはできる？

できます。普天間飛行場内の土地は沖縄県と宜野湾市が買い取っており、沖縄防衛局も買収の要望を受け付けています。どちらも譲渡所得から最大5,000万円の控除が受けられます。

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まとめ：軍用地の売却は「場所の確認」から始めよう

軍用地の売却は、一般の土地より工程が少なく、思っているほど複雑ではありません。ただ、普天間飛行場内の届出や、沖縄防衛局への念書・承継同意書など、知らないと手続きが止まるポイントがいくつかあります。

まずは、お手元の土地賃借料算定調書で、施設名と年間地料を確認してみてください。そのうえで、民間に売るか、県・市や国に売るかを、手取り額で比べるのが失敗しない進め方です。

株式会社アイエー那覇支店では、軍用地の無料査定から、売却先の比較、防衛局への書類準備までまとめてサポートしています。「今の価値だけ知りたい」「相続したけれど迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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公式/参考URL一覧

• 沖縄市軍用地等地主会：https://ocmla.okinawa/documents/

• 株式会社アイエー不動産販売 那覇支店（会社概要）：https://www.aia-naha.jp/company/

• 沖縄ネット不動産（軍用地購入の流れ）：https://yaanavi.com/military3/

• 収益物件・軍用地の売買なら丸成不動産：https://okinawa-marusei.co.jp/faq/