土地の買取王|土地の売買、スピード査定ならアイエー!那覇市を拠点に沖縄の土地を高価買取中!

土地の価格の決め方を那覇市の不動産が解説!一物五価って知っている?

カテゴリ

はいたーい!
那覇市にある不動産アイエーのサイト担当のあさりです(^^)

本日11/17の深夜から18日明け方にかけて「しし座流星群」が観測できますね!ピークは18日午前2時だとか・・・!残念ながら沖縄は雲が多く観測は難しいそうですのでおとなしく早寝したいと思います。

余談はさておき、今回は不動産の価格を決める「一物五価」について解説していこうと思います!

土地の価格は「目的別」に決まる

しかし、土地の価格(地価)は5つの価格から決まっていて、地価は価公示価格」「準値標準価格」「続税路線価」「定資産税評価額」「勢地価」の5つが「目的別」に定められています。

「一物五価」ってなに?

「一物」は「一つの土地」のことを指し「五価」とは「地価公示価格」「基準値標準価格」「相続税路線価」「固定資産税評価額」「実勢地価」の5つの価格のことを指しています。

 

地価公示価格

基準地標準価格

相続税路線価

固定資産税評価額

実勢価格

目的売買価格の目安売買価格の目安相続税・贈与税の目安固定資産税を支払う基準実際に売買された金額
測定場所都市計画区域内等に設定された標準地基準地道路に面する土地1軒ごとなし
評価時点毎年1月1日毎年7月1日毎年1月11日1月1日(3年に1度見直し)売買契約後
発表時毎年3月1日毎年9月1日毎年7月1日4 月初旬売買契約後
決め方2名以上の不動産鑑定士が価格を決める1名以上の不動産鑑定士が価格を決める主に地価公示価格を元に決める(70%相当が評価水準「固定資産評価基準」に基づいて市区町村の担当者が1軒ごと決める契約後決まる
ポイント都市計画区域内等しか価格を出ません

地価公示価格を補う側面があるので都市計画区域以外も価格が出ます

一般的に言われる「路線価」です3年に一度、評価替えがあります状況によって大きく左右されます


①地価公示価格

目的:土地の売買価格の目安にするため
公表:国土交通省
測定場所:全国の都市計画区域内等に設定された標準地
評価時点:毎年1月1日
発表時:毎年3月
決め方:正常価格を2名以上の不動産鑑定士更地の単位面積当たりの価格を決める

ポイント

「更地での価格を出す」という点がポイントです。建物や木があったとしても「ここが更地だとしたら・・・」という体で価格が出るので「売買の目安となる価格」ではありますが、古屋が建っていた場合の「解体費」や土地の高低差があった場合の「造成費」は含まれていないので注意が必要です。

【参考:国土交通省HP 国土交通省地価公示・都道府県地価調査

②基準地標準価格

目的:土地の売買価格の目安にするため(①の「地価公示価格」を補う目的もあります)
公表:都道府県
測定場所:全国に設定された基準地
評価時点:毎年7月1日
発表時:毎年9月
決め方:正常価格を1名以上の不動産鑑定士が更地の単位面積当たりの価格を決める

ポイント

目的が①の「地価公示価格」を補うためという側面があります。「地価公示価格」では全国の都市計画区域内等に設定された標準地を測定しますが、「基準地標準価格」都市やその周辺地域という縛りがありません。したがって、公示地価の補完的な指標と言えます。

【参考:沖縄県HP 地価調査・地価公示

③相続税路線価

目的:相続税・贈与税の目安にするため
公表:国税庁
測定場所:道路に面する土地
評価時点:毎年1月1日
発表時:毎年7月1日
決め方:公示地価や売買実例価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額などをもとに決める(地価公示価格を基準にすることが多い)

ポイント

よく耳にする「路線価」はこの「相続税路線価」を指している場合が多いです。

【参考:国税庁 路線図・評価倍率表

④固定資産税評価額

目的:固定資産税を支払う基準とするため
公表:市町村
測定場所:1軒ごと
評価時点:1月1日時点(3年に1度見直しがあります)
発表時:4 月初旬
決め方:「固定資産評価基準」に基づいて、市区町村の担当者が1軒ごとに調べて決めます。

ポイント

3年に一度の評価替えがあり、前年の地価公示価格の70%相当が評価水準と言われています。市町村が発表する固定資産税を支払う基準となる価格を言います。

【参考:沖縄県HP 固定資産税関係書類

⑤実勢価格

目的:実勢売買の金額を公表するため
公表:しいて言えば不動産会社
測定場所:契約ごと
評価時点:契約後
発表時:契約後
決め方:契約時の実際の取引金額

ポイント

実際に土地の売買が行われる、または行われた価格を言います。「100万円で販売中」の土地であっても、「値上げして1,000万円で売れた」としたら実勢価格は1,000万円になり、反対に「値引きが入って50万円で売れた」としたら実勢価格は50万円になります。

【参考:MAISOK住まいと部屋の不動産総合サイト

「土地の価格」は簡単には決まらない

土地やその上に建つ建物は「唯一無二」であり、2つとして全く同じものはありません。建物も全く同じ間取りであっても土地によっては日あたりやライフラインは大きく異なります。

そのため、国や都道府県、市町村などで不動産鑑定士に依頼し、専門家の沢山の知識や目で「指標となる価格」がつきます。ただし、その「指標となる価格」で売買できるとは限りません・・・

他社で買い取りを断られた土地を売りたい

相続問題で早急に土地を現金化したい

農業を引退して使わない農地を活用したい

とお悩みの方必見!!!

土地や建物の売却の事なら我々アイエーにお任せください!

土地の「適正価格」をネットで査定してみませんか?

↓ ネット無料査定サイトは下の画像をクリック! ↓

査定なら株式会社アイエー!高価買取中です!

簡単!2分で無料土地査定も可能!

住所と平米数などの簡単な項目を以下のフォームに入力するだけで、土地の査定が完了します!!

まずは無料ネット査定からお試しください~♪

            ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓

 \ \ \ 査定サイトはこちら「アイエー土地査定ネット」/ / /

関連記事・おすすめコラムはこちら!

前回の記事:不動産譲渡(売却)の3000万円特別控除について川越の不動産屋が解説!

おすすめ:山林の売却は難しい?「負の相続」について沖縄の不動産屋が解説!

おすすめ:不動産取引時にかかる税金「登録免許税」の税率とは?登記の種類や納税義務について解説

 土地査定.net