固定資産税の清算金とは、年の途中で不動産を売却した際、引渡日以降の固定資産税に相当する額を買主が売主に支払うお金です。
売却した年の1月1日時点の所有者（売主）は、その年度分（4月〜翌年3月）の固定資産税を最終納期まで納めます。那覇市の令和8年度分なら、最終納期は2027年3月1日です。ただし、引渡日以降の分は決済時に買主から清算金として受け取るのが一般的です。
この記事のポイント
- 納付は年度の最終納期まで
- 実質負担は引渡日の前日まで
- 沖縄の起算日は会社で異なる
- 那覇市は都市計画税なし
- 清算金は譲渡収入に算入
家を引き渡したのに、春になると自分宛てに納税通知書が届く。「もう自分の家じゃないのに？」と戸惑う方は少なくありません。結論から言うと、その通知書は間違いではありません。払った分の大半は、清算金としてすでに受け取っている（または受け取れる）はずです。
売却後の固定資産税はいつまで払う？売主が年度の最終納期（翌年3月）まで納付する
売主が固定資産税を払うのは、売却した年の1月1日を基準とする「年度分」の最終納期までです。那覇市の令和8年度分なら、第4期の2027年3月1日が最後の期限になります。ただし、実質的な負担は引渡日の前日までで、残りは買主から清算金で受け取ります。
- 納税義務は1月1日時点の所有者
- 引渡し時期別の納付終了時期
- 実質負担は引渡日の前日まで
- 買主に切り替わる登記の条件
納税義務は「1月1日時点の所有者」にある
固定資産税の納税義務者は、毎年1月1日時点で登記簿（固定資産課税台帳）に所有者として登録されている人です。那覇市の公式ページも、納税義務者を「その年の1月1日現在、市内に土地・家屋・償却資産を所有している者」と明記しています。
年の途中で売っても、その年度分の納税義務は売主から動きません。国税庁の質疑応答事例でも、賦課期日（1月1日）より後に所有者が変わっても、新しい所有者がその年度分の納税義務を負うことはないと整理されています。
役所の側に「日割り」という考え方はありません。那須塩原市は、固定資産税には期間という考え方がないため、月割り・日割りの課税はしないと説明しています。那覇市でも通知書は売主にしか届きません。
【早見表】引渡し時期別｜売主の納付はいつ終わるか
では、実際に何月まで払い続けるのか。那覇市の令和8年度の納期（第1期4月30日、第2期7月31日、第3期12月25日、第4期2027年3月1日）をもとに整理しました。
| 引渡し時期 | 売主が納める年度 | 売主の最終納期 | 清算のイメージ |
|---|---|---|---|
| 2026年4月〜12月 | 令和8年度 | 2027年3月1日 | 引渡日以降の分を買主から受け取る |
| 2027年1月2日〜3月末 | 令和8年度＋令和9年度 | 令和9年度の第4期（2028年3月頃） | 令和9年度分は前年額などで仮清算 |
注意したいのは下の段です。1月1日をまたいで引き渡すと、売主は1月1日時点の所有者のままなので、新年度分の通知書も売主に届きます。「引き渡したのに、また1年分届いた」という相談の多くはこのパターンです。
なお、令和9年度の納期はこの記事の執筆時点（2026年9月）では未発表です。上の表の「2028年3月頃」は、令和8年度の日程から類推したものです。
実質負担は引渡日の前日まで｜差額は清算金で受け取る
売主が役所に1年分を払う一方で、引渡日以降の分は買主が負担する。これが日本の不動産取引の慣行です。清算は法律で決められたものではなく、売買契約での合意に基づいて行います。
- 引渡日の前日まで：売主の負担
- 引渡日の当日から：買主の負担
- 清算金は決済日に受け取る
引渡日の当日をどちらの負担にするかは、会社によって扱いが分かれます。ただ、当日は買主の負担とする例が多いのが実情です。いえーる住宅研究所の解説も、当日分は買主負担とするケースが多いとしています。清算金は売買代金と一緒に、決済日に買主から売主へ支払われます。
翌年度から買主に切り替わる条件は「12月31日までの登記」
翌年度の通知書が買主に届くかどうかは、引渡しの日ではなく所有権移転登記がいつ完了したかで決まります。与那原町のFAQも、1月1日までに登記を済ませた人が新しい納税義務者になると説明しています。
通常の決済では、代金の授受と同じ日に司法書士が登記を申請します。そのため、問題になることはほとんどありません。
危ないのは年末の決済です。12月28日前後に決済して、登記申請が年明けにずれ込むと、翌年度分も売主に届きます。年末の取引では、登記の申請日まで確認しておくと安心です。
固定資産税清算の起算日｜沖縄では1月1日と4月1日が併存する
清算の起算日は、関東で1月1日、関西で4月1日が多いとされます。沖縄では両方が使われており、県内で統一されたルールはありません。起算日で清算額は数万円単位で変わることがあるため、媒介契約の段階で確認しておくのが確実です。
- 全国の傾向（関東・関西）
- 沖縄は会社ごとに異なる
- 1〜3月引渡しの年度またぎ
関東は1月1日、関西は4月1日という全国の傾向
起算日とは、日割り計算の「1年の始まり」をどこに置くかという取り決めです。
- 1月1日起算：納税義務の基準日（1月1日）に合わせる考え方です。首都圏で多く見られます。
- 4月1日起算：通知書の「年度」（4月〜翌3月）に合わせる考え方です。関西で多く見られます。
どちらが正しいということはありません。オープンハウスのコラムも、商慣習の違いにすぎないと説明しています。
あるコラムは、中部地方より西では4月1日起算が慣習だとしています。ただ、これはあくまで傾向です。実際には、契約書を作る側の不動産会社のやり方が採用されることが多いのが実務です。
沖縄の起算日は不動産会社ごとに異なる
沖縄は「西日本だから4月1日」と単純には言えません。沖縄に店舗を持つR-JAPANは、自社コラムで、沖縄には1月1日起算と4月1日起算の両方があると明言しています。同社の沖縄店舗では、特に希望がなければ4月1日を採用しているそうです。
正直なところ、沖縄全体でどちらが多いかを示す統計は見つかりませんでした。沖縄の不動産情報サイト「ヤーナビ」のブログも、暦年と年度のどちらで清算するかははっきりしていないと書いています。
だからこそ、媒介契約の段階で「起算日はどちらですか」と聞いておくことが大切です。本社が県外にある会社は、1月1日起算の契約書式を使っている場合もあります。
4月1日起算で1〜3月に引き渡すと「年度またぎ」が起きる
4月1日起算で1月〜3月に引き渡す場合は、少し複雑です。この時期の売主は、次の2年度分を抱えることになります。
- 前年度分の残り（引渡日〜3月31日）
- 1月1日時点の所有者として課税される新年度分（4月〜翌3月）の全額
いえーる住宅研究所の解説によると、4月1日起算では清算を済ませていても、翌年度の通知書が売主に届きます。その場合、実務では次のように整理します。
- 前年度分の残り日数を日割りで清算する
- 新年度分は全額を買主の負担とする
- 新年度の税額はまだ確定していないので、前年度の税額で概算する
この3点を契約書にまとめて書いておくのが基本です。書き漏れると、通知書が届いた4月に「誰が払うのか」で揉める原因になります。
固定資産税の日割り計算方法｜那覇市版シミュレーション
清算額は「年税額 ÷ 年間日数 × 買主の負担日数」で計算します。那覇市は都市計画税を課していないため、対象は原則として固定資産税だけです。年税額は、4月1日に届く通知書に同封された課税物件明細書で確認できます。
- 那覇市は都市計画税なし
- 年税額の確認に使う書類
- 8月1日引渡しの計算例
- うるう年と端数処理
那覇市は都市計画税なし｜清算対象は固定資産税のみ
全国向けの記事の多くは「固定資産税と都市計画税を合算して清算する」と書いています。那覇市の物件ではこの前提が当てはまりません。那覇市の相談事例は、現在、那覇市では都市計画税を課税していないと回答しています（2024年9月更新のページ）。
ただ、このページには「現在は制度が変更している可能性がある」という注記も付いています。念のため、手元の課税物件明細書に都市計画税の欄があるかを見ておくと確実です。
那覇市の固定資産税の税率は1.4％です。那覇市以外の市町村の物件は、都市計画税の有無を各自治体で確認してください。
年税額の確認に使う書類
計算の出発点は、その年度の年税額です。那覇市の令和8年度の納税通知書は4月1日に送付されました。通知書を紛失した場合は、市役所で書類を取り直せます。
- 納税通知書（年税額の確認）
- 課税物件明細書（評価額の確認）
- 名寄帳の写し（1通300円）
- 評価証明書（1枚300円）
那覇市では、登記用の固定資産評価証明書（無料交付分）が令和6年12月27日で廃止されました。評価額は課税物件明細書で確認するよう案内されています。古い情報を見て「登記用の証明書をもらいに行く」と動くと、無駄足になるので注意してください。
8月1日引渡しの計算例（起算日別）
条件は次のとおりです。年税額10万円、引渡日2026年8月1日（当日から買主負担）、1年を365日、1円未満は四捨五入とします。
| 項目 | 4月1日起算 | 1月1日起算 |
|---|---|---|
| 売主の負担期間 | 4月1日〜7月31日（122日） | 1月1日〜7月31日（212日） |
| 売主の負担額 | 33,425円 | 58,082円 |
| 買主の負担期間 | 8月1日〜翌3月31日（243日） | 8月1日〜12月31日（153日） |
| 買主が払う清算金 | 66,575円 | 41,918円 |
同じ引渡日でも、買主が払う清算金は24,657円違います。この差だけ見ると「4月1日起算は売主に有利」と感じるかもしれません。
ただ、話はもう少し続きます。4月1日起算の地域の売主は、その前の1月〜3月分を前年度分としてすでに負担しています。長い目で見れば、どちらの方式でも負担の総量はほぼ同じになる、という指摘もあります。問題になるのは、取引の途中で起算日の認識が食い違うことのほうです。
うるう年と端数処理の決め方
日割り計算で見落としやすいのがうるう年です。三井のリハウスも、うるう年を見落とすと清算額に誤りが出ると注意しています。
注意が必要なのは次の2つの期間です。
- 4月1日起算で令和9年度分（2027年4月1日〜2028年3月31日）を清算する場合：2028年2月29日を含むため、1年は366日です。
- 1月1日起算で2028年分を清算する場合：同じく366日です。
端数の処理にも決まりはありません。1円未満の四捨五入、切り捨て、10円単位や100円単位での調整など、会社によって違います。HOME4Uによれば、日割りではなく月割りで清算することもできます。どの方法でも、契約書に一文で書いておけば争いは防げます。
清算金は「売買代金の一部」｜譲渡所得・消費税・取得費への影響
清算金は税金の立て替えではなく、税務上は不動産の売買代金の一部として扱われます。そのため、売主は譲渡収入に含めて申告し、課税事業者であれば建物部分に消費税がかかります。買主は取得費に含めます。
- 売主は譲渡収入に算入
- 課税事業者は建物分に消費税
- 買主は取得費に算入
売主：清算金は譲渡収入に含めて確定申告
国税庁のタックスアンサーNo.3214は、未経過固定資産税等に相当する額を受け取った場合、その額は譲渡価額（収入金額）に算入されるとしています。
例えば、売買価格3,000万円で清算金が66,575円なら、譲渡収入は3,006万6,575円として計算します。
「税金の払い戻しを受けただけなのに？」と感じるのは自然なことです。実際、この扱いは過去に国税不服審判所で争われました（平成14年8月29日の裁決）。現在は、清算金は譲渡代金の一部という整理で実務が回っています。
申告を忘れた場合のペナルティは、不動産売却の確定申告を忘れたらどうなるかの記事で解説しています。
課税事業者の売主：建物部分の清算金に消費税
清算金は、消費税の計算でも売買代金の一部として扱われます。国税庁の質疑応答事例は、清算金を「私人間で行う利益調整のための金銭」であり、不動産の譲渡対価の一部だと位置づけています。
実務のポイントは次の3つです。
- 土地部分の清算金：非課税
- 建物部分の清算金：課税
- 個人が自宅を売る場合：通常は対象外
例えば、清算金66,575円のうち建物の割合が40％だとします（あくまで仮定の数字です）。建物分は26,630円になり、その10％にあたる2,663円の消費税を上乗せして請求することになります。
売主が法人や、課税事業者の個人の場合は、土地分と建物分を分けて清算書を作る必要があります。
買主：清算金は取得費に含める
買主が払った清算金は、その年の固定資産税として経費にすることはできません。代わりに、不動産の取得費（取得価額）に含めます。全日本不動産協会の解説も、買主が払った清算金は取得した不動産の取得価額に算入すると整理しています。
この取得費は、将来その物件を売るときの譲渡所得の計算で効いてきます。買主の方は、決済時の清算明細書を売買契約書と一緒に保管しておいてください。
取得費と譲渡費用に何が入るのかは、土地売却で経費にできるもの一覧の記事にまとめています。所有期間による税率の違いは、短期譲渡と長期譲渡の税率の違いの記事で確認できます。
沖縄特有のケース｜軍用地・借地権付建物・評価替えの年
沖縄では、軍用地や借地権付建物の売買で、固定資産税とは別の清算が加わります。また、2027年は固定資産税の評価替えの年にあたります。そのため、2027年1〜3月の決済は、前年度の税額で仮清算するとずれが大きくなるおそれがあります。
- 軍用地は借地料も日割り精算
- 借地権付建物は地代も清算
- 2027年は評価替えの年
軍用地は借地料も年度単位で日割り精算する
軍用地の売買では、固定資産税の清算に加えて、国から支払われる借地料の精算が必要です。GOLD・KEIは、決済日を基準に、その年度の借地料を売主と買主で日割り精算するのが通例だとしています。
借地料の支払いには次の特徴があります。
- 対象期間は年度単位（4月〜翌3月）です。開南コーポレーションの解説によります。
- 振込は年1回、夏頃です。7月とする業者と8月初旬とする業者があり、情報源によって説明が分かれています。
借地料が年度単位で動くことを考えると、軍用地では固定資産税も4月1日起算にそろえたほうが計算が分かりやすいと筆者は考えます（あくまで筆者の見解です）。
ちなみに、借地料を受け取るための名義変更は、所属する地主会で手続きします。これは沖縄県軍用地等地主会連合会の案内によるものです。
借地権付建物は建物の税と地代を分けて考える
国際通り周辺など那覇の旧市街には、借地の上に建物が建つ物件が少なくありません。この場合、固定資産税の課税は次のように分かれます。
- 建物：建物の所有者（売主）に課税
- 土地：地主に課税
そのため、売主と買主の間で固定資産税を清算するのは建物分だけです。土地については、地主に払う地代を引渡日で清算するのが一般的です。
ここは、地代の支払い周期（月払いか年払いか）や、地主の承諾の条件によって、実務が大きく変わります。一律の正解を示すのは難しく、契約ごとに特約で決めることになります。
2027年1〜3月の決済は評価替えで仮清算額がずれやすい
土地と家屋の評価額は3年ごとに見直されます。那覇市の公式ページによると、次の基準年度は令和9年度（2027年度）です。
2027年1〜3月に決済する場合、令和9年度の税額はまだ分かりません。そのため、前年度の税額で仮清算するのが一般的です。ところが、評価替えの年は前年度からの変動が通常の年より大きくなりやすいという事情があります。
地価が動いている那覇では、特にこの点に注意が必要です。仮清算で済ませると、実際の税額とのずれを売主と買主のどちらかがかぶることになります。どの程度変わるかは、物件ごとに差が大きく、この記事の時点では予測できません。
- 前年度の税額で仮清算する
- 確定後に再清算するかを決めておく
- 評価替えの年は再清算を検討する
先ほど「再清算しない特約が多い」と説明しましたが、2027年1〜3月の決済に限っては、再清算の条項を入れる価値が高いと考えます。
固定資産税清算のよくあるトラブルと契約書チェック
清算トラブルの多くは、起算日、年度またぎ、登記の時期、滞納のどれかが原因です。どれも売買契約書に一文を入れておけば防げます。最後に、契約前に確認したい3項目をまとめます。
- 翌年も通知書が届いた
- 買主が清算を拒んだ
- 固定資産税を滞納している
- 契約書で確認する3項目
翌年も売主に納税通知書が届いた
原因は大きく2つです。1つは、1月2日〜3月末に引き渡したため、売主が1月1日時点の所有者のままだったケースです。もう1つは、登記が年をまたいでしまったケースです。
前者の場合、通知書が届くこと自体は正常です。契約書の「新年度分の扱い」の条項を読み返し、買主から新年度分を受け取ったか、これから受け取るのかを確認してください。
後者は仲介会社と司法書士に連絡して、登記の完了日を確認します。
買主が清算金の支払いを拒んだ
清算は法律上の義務ではありません。契約書に条項がなければ、支払いを強制するのは難しくなります。
とはいえ、一般的な売買契約書のひな形には「固定資産税等の清算」の条項が入っています。署名する前に、その条項が削られていないかを確認するのが一番の予防策です。
当社（アイエー那覇支店）でも、契約前に清算の考え方と金額の目安を売主・買主の双方に説明し、契約書に明記したうえで決済に進んでいます。
固定資産税を滞納している
固定資産税を滞納していると、自治体による差押えを受ける可能性があります。差押えが入った不動産は、買主や金融機関が決済に応じないのが通常です。
実務では、決済の日に売買代金から滞納分を納付し、差押えを外したうえで引き渡すという段取りを組みます。滞納がある場合は、査定の段階で不動産会社に正直に伝えてください。そのほうが、スケジュールを立てやすくなります。
延滞金の額は、滞納した期間によって変わります。正確な額は市の納税窓口で確認するのが確実です。
売買契約書で確認する3項目
契約書の「固定資産税等の清算」の条項では、最低限次の3点を確認してください。
- 起算日：1月1日か4月1日か
- 負担の区切り：引渡日の当日をどちらの負担にするか
- 税額が未確定の場合の扱い：前年度額で確定させるか、後で再清算するか
1〜3月の決済なら、「新年度分を誰がどう負担するか」も書かれているかを見てください。
よくある質問
Q1. 家を売ったら固定資産税はいつまで払う？
A. 売却した年の年度分の最終納期まで、売主が払います。那覇市の令和8年度分なら、2027年3月1日が最終納期です。引渡日以降の分は、清算金で買主から受け取るのが一般的です。
Q2. 売却後の固定資産税の通知書は誰に届く？
A. その年の1月1日時点で登記上の所有者だった人に届きます。12月31日までに所有権移転登記が完了していれば、翌年度からは買主に届きます。
Q3. 固定資産税の清算は法律上の義務？
A. 義務ではなく、取引の慣行です。売主と買主の合意で行うため、売買契約書の条項が支払いの根拠になります。
Q4. 沖縄の清算の起算日は1月1日と4月1日のどちら？
A. 沖縄では両方が使われています。4月1日を標準とする会社もありますが、統一ルールはありません。媒介契約の段階で確認してください。
Q5. 那覇市に都市計画税はある？
A. 那覇市は現在、都市計画税を課税していません（市の相談事例ページの2024年9月時点の回答）。念のため、課税物件明細書にも都市計画税の欄がないか見ておくと確実です。
Q6. 清算金は確定申告の譲渡収入に含める？
A. 含めます。国税庁の見解では、清算金は譲渡価額の一部です。売買価格に清算金を足した額を譲渡収入として計算します。
Q7. 清算金に消費税はかかる？
A. 売主が課税事業者なら、建物部分にかかります。土地部分は非課税です。個人が自宅を売る場合は、通常は対象外です。
Q8. 1〜3月の引渡しでは何年度分を清算する？
A. 前年度分の残りと、新年度分の2つを扱います。新年度分は税額が未確定のため、前年度の税額で概算するのが一般的です。
Q9. 軍用地は借地料も清算する？
A. 清算します。借地料は年度単位（4月〜翌3月）のため、決済日を基準に日割りで精算するのが通例です。
Q10. 固定資産税を滞納していても売却できる？
A. 売却はできますが、決済時に滞納分を完納する段取りが必要です。差押えがあると、買主や金融機関が決済に応じないのが通常だからです。
まとめ｜固定資産税は「年度の最終納期まで払い、引渡日以降の分は清算で受け取る」
不動産を売った年の固定資産税は、1月1日時点の所有者である売主が、年度の最終納期まで納めます。那覇市の令和8年度分なら2027年3月1日までです。ただし、実質的な負担は引渡日の前日までで、その後の分は決済時に清算金として受け取れます。
- 起算日を事前に確認する
- 1〜3月の決済は年度またぎに注意
- 那覇市は固定資産税のみで清算
- 清算金は譲渡収入に含めて申告
- 2027年初頭の決済は再清算も検討
清算額の検算、軍用地の借地料精算、1〜3月決済の特約づくりなど、判断に迷う場面は意外と多いものです。株式会社アイエー那覇支店では、査定の段階から清算額の目安までご説明しています。まずは2分で簡単ネット査定から、お気軽にご相談ください。
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