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なぜ固定資産税が高いのか?実勢価格との差を那覇市の不動産屋が解説

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めんそーれ!那覇市を拠点に活動する土地買取王アイエーの鮎太郎です!

コロナウイルスによる脅威は未だに出口が見えておらず、多くの業界の方が困っておられるとは思いますが、本日のニュースではゲーム業界の大手企業であるセガがゲームセンターの運営から撤退する話題が取り上げられています。

セガと言えば昔一大ブームを巻き起こしたムシキングなどでも有名ですが、まさか撤退するまでになるとは思いもしませんでした。ここで赤字分をしっかり切り離し、今後も面白いゲームを出し続けてほしいですね。

さて、本日は最近私が個人的に気になっていた「固定資産評価額」について書いていこうと思います。

なぜ固定資産税評価額が高いのか、どうやって定められているのか、実勢価格との差はどのようにして生まれるかなどについて踏み込んでみたいと思います。

それでは本編を確認していきましょう!

固定資産税評価額って何だろう?

固定資産税評価額とは固定資産税を決定するために市区町村などが定める評価額の事です。土地や建物などの不動産を所有していると毎年固定資産税を納付しなければなりませんが、その納付額は固定資産税評価額を基準にして決定されています。

そのため固定資産税評価額の高い土地や建物はその分固定資産税の額も高くなり、また相続や贈与などが行われる際にはそれぞれ相続税・贈与税も高くなってしまいます。

それでは不動産に関する様々な税金の金額決定に関わる固定資産税評価額は、一体どのようにして決定されているのでしょうか。

 

固定資産税評価額の決定方法

固定資産税評価額は評価対象の不動産がある市区町村が決定しますが、市区町村ごとに自由に評価できるわけではなく、総務大臣の定める固定資産評価基準というものに則って評価されます。

評価方法は土地と建物で異なるため、それぞれ確認していきましょう。

建物の固定資産の評価方法

建物の場合は「再建築価格」をベースに固定資産が評価されます。

再建築価格とは現時点で存在している建物や設備について、建築方法や材料などは同じものを使用したと仮定して再度建築した場合にかかる費用を参考にした評価方法です。

そのため例えば安い木材で構成された家屋よりも、高級木材をふんだんに使った家屋の方が評価額は高くなります。

さらに家屋の場合は物理的な損耗を加味して「経年原点補正率」が計算に組み込まれているため、築年数の長い建物はその分評価額も安くなるようになぅています。ただし、建物の固定資産税はゼロになることは無く、どんなに古い家屋であったとしても固定資産税は発生してしまいます。

 

建物の固定資産税評価計算式

評価額 = 再建築価格 × 経年減点補正率

(参考リンク:那覇市役所)

土地の固定資産の評価方法 

一方で土地の固定資産評価は「正常売買価格」を基準にして算出されているようです。

この正常売買価格とは、“適正な時価”や“正常な条件のもとに成立する取引価格”であるとされており、評価対象の土地がある近辺で行われた実際の売買実例額を基準として、その売買実例の内容が特異であればそれを修正して正常売買価格を定めるものとされています。

なにやら難しい言葉が並んでいますが、要するに近くで行われた実際の売買価格を参考にしながら固定資産の価値を評価しているようです。

(※ちなみにこの正常売買価格は何も債権が設定されていないことが前提となっています!)

 

土地固定資産の具体的な評価方法

土地の評価方法は実際の売買価格が参考にされることはわかりましたが、まだ終わりではありません。なんと土地の評価方法は2通り存在します。

1.路線価方式による評価方法

路線価」とはいわゆる市街化区域に定められている価格の基準の事であり、“路線”すなわち道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価格を把握することが出来ます。

この路線価を用いた評価方法は「市街地宅地評価法」ともいわれる通り、市街化区域でしか用いることが出来ない評価方法となっているため、そのほかの地域では2番目の方法を使って土地を評価しています。

 

2.標準地批准方式による評価方法

この方法は市街化宅地評価法で評価することが出来ない、市街化統制区域や無指定区域などの土地を評価するための方法です。

具体的には実際に売買取引の実例がある評価対象地近隣の土地を基準に置き、その評価額を参考にそれぞれの地目(雑種地・山林・田・畑など)ごとに定められた割合で補正し直して算出されます。

どういうことかというと、例えば市街化調整区域内の雑種地の場合では、その土地の利用価値は宅地と比較的近いために、近くの宅地の評価額をもとにしていくらか補正のため減額されたものが評価額となります。

もしも市街化区域外に土地を持っている場合には、市役所で取得できる効果証明書に近傍地価格(基準となっている土地の価格)を知ることが出来るため、是非一度確認してみましょう。

 

不動産売買時に目安にしても大丈夫?

各自治体や多くの不動産業者のサイトでも言及されていますが、固定資産税評価額は課税額を算出するために定められているため、過去の取引事例を参考に定められているとはいえ実際の不動産売買価格とは乖離してしまうことがあります。

つまり日本全国で同じルールのもとで画一的に評価されている路線価や近傍地価格などと違い、個別具体的に評価する必要がある不動産売買の時にはズレが生じてしまうことになります。

固定資産税評価額は3年に1度更新(評価替え)されているものの、それでもなお固定資産税評価額が実情にそぐわないほど高く算出されている場合には、まずは土地のある市区町村の窓口で確認してみることをお勧めします。

さて、今回は固定資産税評価額をテーマに解説してきました。

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