めんそーれ！前々回のコラムでは、空き家対策特別措置法について見ていきました。空き家に指定されると行政指導を受けてしまったり、税金が6倍にまで上がってしまったりと、空き家にしておくメリットはほとんどないことが分かりました。
【前々回のコラム：(社会問題)空き家特措法について那覇市の現状や対策を不動産屋が解説】
これを踏まえて、「相続した空き家があるけど、居住や賃貸の予定がない。」「空き家となった実家を相続したが、早く売りたい！」という方もいるのではないでしょうか。
今回のコラムは、相続した空き家の売却を検討される方へ向けて、「空き家の譲渡所得3,000万円控除」について見ていきたいと思います。
それでは、早速本編に参りましょう！
相続空き家の3,000万円特別控除の特例って何？
空き家の発生を抑制するための特例措置として平成28年度税制改正により、「相続した空き家の譲渡所得3,000万円の特別控除」が創設されました。
空き家を売って得た利益は「譲渡所得」として譲渡所得税の対象になります。しかし、空き家やその土地を一定期間内に売却し、定められた要件に当てはまる場合は、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
これを、正式には「被相続人の居住用財産（空き家）にかかる譲渡所得の特別控除の特例」と言い、「空き家特例」とも呼ぶことがあります。
- ⚫︎譲渡所得‥‥一般的に、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得をいいます。ただし、事業用の商品などの棚卸資産や山林などの譲渡による所得は、譲渡所得にはなりません。
詳しくはこちらをご覧ください→国税庁No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
譲渡所得の計算方法
譲渡所得の金額は次のように計算し、所得を基準に税額が決まります。つまり、特別控除が使える場合は節税になります。
譲渡所得＝譲渡価格－（取得費 ＋譲渡費用） － 特別控除額
- ⚫︎譲渡価格‥‥譲渡した際の価格。いわば売却価格のこと。
- ⚫︎取得費‥‥売却した不動産(土地や建物)の購入代金、建築代金、購入時の税金(印紙税、登録免許税、不動産取得税等)、購入手数料のほか設備費や改良費など。
- ⚫︎譲渡費用‥‥不動産(土地や建物)を売却するために直接かかった費用のこと。仲介手数料、印紙税、建物解体費など。
譲渡所得の計算のために、不動産購入時の「売買契約書」や手数料支払い時の領収書など、取得費がわかる資料を保管しておくことはとても重要です。
例えば、不動産が先祖伝来のものであった場合は、「ご先祖様が支払った金額＝取得費」ということになります。しかし、不動産購入当時の売買契約書や領収証がどこに保管してあるのか分からないということも珍しくありません。その場合は、譲渡価格の5％相当額を取得費に置き換えることができます。
空き家の3,000万円特別控除の要件を満たしているか確認！
「空き家特例」が適用されることで譲渡所得税の節税になることが分かりました。しかし、「空き家特例」には細かな適用要件があります。ここでは、特例を適用するための要件や注意点を詳しく見ていきましょう。
対象となる空き家は？
「空き家特例」の対象となる空き家は、相続の開始の直前時点において、亡くなった人が居住のために使用していた家屋である必要があります。
加えて、以下の3要件をすべて満たすものが対象になります。
- ⚫︎昭和56年5月31日以前に建築されたこと
- ⚫︎区分所有建物登記がされている建物でないこと
- └ マンションなどの建物は対象外です。
- ⚫︎相続の開始の直前において亡くなった人以外に居住をしていた人がいなかったこと
- └ 相続する直前まで故人が居住用として暮らしていた家屋である必要があります。
- ※要介護認定等を受け、故人が相続開始の直前に老人ホーム等に入所していた場合も、一定要件を満たせば適用対象になります。
特例が適用される期間は？
「空き家特例」の適用を受けるためには、空き家を譲渡する日にも注意が必要です。以下の2要件をすべて満たすものが対象になります。
- ⚫︎相続開始日から起算して3年を経過した年の12月31日までに譲渡すること。
- ⚫︎特例の適用期限である令和9年(2027年)12月31日までに譲渡すること。
まだある 空き家の3,000万円特別控除の適用要件！
ここまでの適用要件を全て満たしている場合、さらに確認事項があります。「空き家とその敷地を売る場合」と、「空き家を取り壊して更地を売る場合」で適用条件が異なりますので、それぞれ解説していきます。
パターン１ 空き家とその敷地を売る場合。
- 相続開始前の要件
①被相続人が相続開始の直前まで家屋に居住していること。加えて、相続開始の直前に、被相続人以外の居住者がいなかったこと。
この特例は空き家をなくすことを目的にしているため、被相続人が亡くなられた時点で一人暮らしの場合に限られます。
- 相続〜譲渡時の要件
②事業のため、貸付けため、又は居住のために用いていないこと。
空き家であることが前提ですので、相続のときから譲渡のときまで事業、貸付け、居住などに使用していない必要があります。
③空き家が一定の耐震基準を満たすこと。
建物について耐震基準を満たすように耐震リフォームをしてから譲渡しなければなりません。しかし、耐震基準を満たしている建物の場合にはそのまま譲渡しても特例が適用できます。また、令和6年1月1日以後の譲渡から、売買契約等に基づいて、買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修又は除却の工事を行った場合、工事の実施が譲渡後であっても適用対象となります。
※被相続人が老人ホーム等に入所していた場合、相続開始前の要件が異なりますので詳しくはこちらをご覧ください。
パターン２ 空き家取壊し後の更地を売る場合の要件。
- 相続開始前の要件
①被相続人が相続開始の直前まで家屋に居住していること。加えて、相続開始の直前に、被相続人以外の居住者がいなかったこと。
「パターン１ 空き家とその敷地を売る場合」の①と同様です。
- 相続〜取壊し〜譲渡の要件
②事業のため、貸付けため、又は居住のために用いていないこと。
「パターン１ 空き家とその敷地を売る場合」の②と同様に、現況空き家かつ取壊し予定である必要があります。
- 取壊し〜譲渡の要件
③建物・構築物の敷地のために用いていないこと。
取壊し後から、譲渡までは更地である必要があります。
※被相続人が老人ホーム等に入所していた場合、相続開始前の要件が異なりますので詳しくはこちらをご覧ください。
また、「空き家特例」の適用要件には「家屋や敷地の譲渡価格が１億円以下であること。」があります。つまり、建物及び土地の合計譲渡価額が 1億円を超えるものについては、特例が適用されないこととされており、2回以上に分けて売却した場合には通算して1億円超かどうかが判定されます。また、共有者がいる場合には、その合計金額で判定されます。
譲渡価格を一から計算するのは難しい！という方に向けて「譲渡価格計算シュミレーター」というものもありますので、活用してみてください。
3,000万円特別控除の特例を受けるための手続き
3,000万円特別控除の特例を受ける為の要件は満たしていましたか？実際に手続きをしようと考えている方へ向けて、「空き家特例」を受けるための流れと必要書類を見ていきます。
まず、「空き家特例」を受けるためには、2段階で申請する必要があります。
- ①空き家の所在する市区町村で、「被相続人居住用家屋等確認書」を発行してもらう。
- ↓
- ②「被相続人居住用家屋等確認書」を「確定申告書」に添付して税務署に提出する。
「被相続人居住用家屋等確認書」を発行してもらう際に必要な書類
①空き家取壊し後の更地を売る場合
- ⚫︎被相続人居住用家屋等申請書・確認書
- ⚫︎被相続人の住民票の除票の写し
- ⚫︎相続人の住民票の写し
- ⚫︎敷地等の売買契約書のコピー等
- ⚫︎家屋取壊し後の閉鎖事項証明書
- ⚫︎以下のいずれか
- ・電気、水道又はガスの使用中止日が確認できる 書類
- ・宅建業者が「現況空き家」と表示した広告
- ・市区町村が認める者が家屋の管理を行っていたことの証明書、空き家バンクへの登録を行っていたことの証明書等
- ⚫︎更地であることが分かる写真
- （令和6年1月1日から令和9年12月31日までに譲渡した方は、家屋及びその敷地の登記事項証明書等も必要になります。）
②空き家とその敷地を売る場合
- ⚫︎被相続人居住用家屋等申請書・確認書
- ⚫︎被相続人の住民票の除票の写し
- ⚫︎相続人の住民票の写し
- ⚫︎家屋又はその敷地等の売買契約書のコピー等
- ⚫︎以下のいずれか
- ・電気、水道又はガスの使用中止日が確認できる 書類
- ・宅建業者が「現況空き家」と表示した広告
- ・市区町村が認める者が家屋の管理を行っていたことの証明書、空き家バンクへの登録を行っていたことの証明書等
- （令和6年1月1日から令和9年12月31日までに譲渡した方は、家屋及びその敷地の登記事項証明書等も必要になります。）
※被相続人が老人ホームに入所していた場合などは、上記に加え、要介護・要支援認定などを受けていたことを証明する書類や、入所時の契約書などを追加で添付しなければなりません。
※譲渡の時から譲渡の日の属する年の翌年２月15日までの間に、家屋が耐震基準に適合することとなった場合などはこちらを参考にしてください。
3,000万円特別控除の特例を受ける際の注意点
令和５年度税制改正要望の結果、令和5年12月31日までとされていた「空き家特例」の適用期間が令和9年12月31日までに延長されることになりました。特例の対象となる譲渡についても、これまでは耐震基準を満たした空き家又は取壊し後の更地を譲渡した場合が対象でしたが、譲渡後、譲渡の日の属する年の翌年２月15日までに耐震改修工事又は取壊しを行った場合でも、適用対象に加わることになりました。この拡充については令和６年１月１日以降の譲渡が対象です。
税制改正により、【令和６年１月１日以降の譲渡】の場合と【令和５年12月31日以前の譲渡】の場合で参照する資料や証明書の様式等が異なりますので、注意が必要です。
自分がどちらに当てはまるかご確認の上、詳しくは国土交通省のホームページをご覧ください。
さて、今回は「空き家の譲渡所得3,000万円控除」をテーマに解説してきました。当社では地上に建物がある土地の買取も積極的に行っておりますので、相続した空き家の売却を検討されている方、ぜひアイエー沖縄にお問い合わせください！
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