【図解】用途地域とは？指定区域の調べ方や無指定の要件を解説！ |

はいさーい！

那覇市にある不動産会社、（株）アイエーコラム担当のカンです！

本日の沖縄のビッグニュースといえば、「沖縄の新種ゴキブリ２種が緊急指定種に指定された」という事件でしょうか？なんと沖縄のみに生息するカラフルなゴキブリ２種は「種の保存法」によって保護され、捕獲や殺傷をした場合には懲役や罰金が科されるそうです。ゴキブリを保護するって少し不思議な感覚ですね！

さて、不思議といえばまちづくりの計画って誰が決めているのか気になりませんか？

今回のコラムでは「用途地域」について解説しますので、皆様に市町村の都市計画や土地の用途の調べ方をご理解いただければ幸いです。

用途地域とは？

用途地域とは、「地区をどうやって活用していこうか？」という計画に基づいた、地図上のエリア分けのことです。用途は住居・商業・工業に分かれており、行政主導のもとで該当する地域が定められます。まちづくりの目指すべき方向性を明らかにし、建築や用途に制限をかける役目を持ちます。

以下で用途地域の具体例を説明していきます。

用途地域の種類一覧

現在、用途地域の中には13種類の区分が設定されています。

用途地域の種類	目的・代表例
第一種低層住居専用地域	低層住宅のための地域です。小規模なお店や事務所をかねた住宅や、小中学校などが建てられます。
第二種低層住居専用地域	主に低層住宅のための地域です。小中学校などのほか、150㎡までの一定のお店などが建てられます。
田園住居地域	農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域です。住宅に加え、農産物の直売所などが建てられます。
第一種中高層住居専用地域	中高層住宅のための地域です。病院、大学、500㎡までの一定のお店などが建てられます。
第二種中高層住居専用地域	主に中高層住宅のための地域です。病院、大学などのほか、1,500㎡までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられます。
第一種住居地域	住居の環境を守るための地域です。3,000㎡までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。
第二種住居地域	主に住居の環境を守るための地域です。店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。
準住居地域	道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。
近隣商業地域	まわりの住民が日用品の買物などをするための地域です。住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。
商業地域	銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。住宅や小規模の工場も建てられます。
準工業地域	主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。
工業地域	どんな工場でも建てられる地域です。住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
工業専用地域	工場のための地域です。どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

（参照：国土交通省）

用途地域の設定場所は各自治体が市町村都市計画審議会を通じて決定することになっています（東京２３区では東京都が決定）。また都市計画法に定められる地域設定の決定事項がある場合には、あらかじめ都道府県知事との協議が必要になります（都市計画法第１９条）。

13番目の用途地域「田園住居地域（2019）」

用途地域の概要は５年に一度更新されており、2019年の見直しで新たに田園住宅地域が用途地域に追加されました。この背景には市街化区域に点在する生産緑地制度の解除があり、農地が宅地へと変化していくであろう将来の不動産事情を見据えた追加となりました。

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用途地域はどこに定められる？

用途地域が定められる場所は、都市計画区域内（と準都市計画区域内）の土地です。中でも「市街化区域」と呼ばれる場所であれば、必ず用途地域が設定されることになっています。対して都市計画区域の中でも「市街化調整区域」と呼ばれる場所には、原則として用途地域地域が設定されることはありません。「非線引き都市計画区域」や「準都市計画区域」では用途地域の設定があったりなかったりするため、個別に確認を取る必要があります。

Topic! 用途地域が無指定の土地とは？

「用途地域が無指定である」というのは、都市計画区域内の「市街化調整区域」及び「非線引き都市計画区域」で用途地域を設定していない「非線引き白地」を指します。（稀に「都市計画区域外」または「非線引き都市計画区域」のことを無指定と呼ぶ方もいらっしゃいます）

では、用途地域が無指定であるのならば開発や建築が無制限に行えるのかというと、そうではありません。確かに建築の制限は比較的に緩いことが多いですが、「補助的地域地区」に指定されている土地は建物の用途や要件が絞られます。一例をあげると、「特定用途制限地域」の土地であれば市町村が条例で建物の用途を限定することができます。

用途地域の建築・開発制限とは？

用途地域が設定されている土地には、建築物の用途と建て方の制限がかかっています。都市計画区域では、建築基準法と都市計画法に準拠した建物を建てることが義務付けられているのです。

具体的には「建ぺい率」「容積率」「高さ」「斜線制限」「日影制限」などが建築要件に含まれたり、「第一種低層住居専用地域にはカラオケボックスが建てられない」などの規制がかかったりします。

沖縄県の建築・開発制限に関しましては、県のHPから詳細をチェックすることができます（沖縄県HP　建築基準法）。その他詳しい建築用途などを確認する際には、各市町村の情報をチェックしてください。（例：沖縄市）

ちなみに沖縄県の規定では、用途地域に関係なく市街化区域で1000㎡以上、または非線引き都市計画区域で3000㎡以上の土地の開発を行う場合に許可が必要であり、市街化調整区域では原則として建築が許可されません。

用途地域の調べ方・検索方法

当コラムでは、用途地域の該当場所の調査方法を４つ紹介します。

①　地図情報システム（沖縄版）

各地方がインターネット上で都市計画や建築基準法のデータをまとめ、地図情報として掲示している場合があります。場所によって名称は異なるようなので、「○○市　都市計画マップ」などで検索をかけてみましょう。公の証明資料としてではなく、参考としての利用を推奨しているサイトが多いです。

②　マップエキスパート

様々な市町村の用途地域や市街化調整区域を知りたい際には、「マップエキスパート」というWEBサイトの閲覧をお勧めします。全国の市町村が一覧として表示されるため、地域の比較などをする際に有効活用できます。

③　市役所へ確認を取る

例えば、うるま市の都市計画について知りたいときには都市政策課のHPを確認するか、電話等で問い合わせることで用途地域を調べることができます（建築物の用途制限については建築行政課）。正確な最新情報を把握しておく必要があるならば、実際に市役所へ確認しに行くと良いでしょう。

④　都市計画区域マスタープラン/市町村マスタープラン

全ての都市計画区域（非線引き区域も含む）に対しては、「都市計画区域マスタープラン」という方針が定められています。都市計画区域の線引きや開発について、都道府県や国土交通大臣の決定した戦略を提示しているため、都市計画の背景や市町村の将来設計などを知りたい場合にはマスタープランを見てみましょう。ちなみに「市町村マスタープラン」は、住民の意見を反映させるために市町村が主導で定めた方針です。

関連コラム：市街化調整区域の調べ方！不動産屋が解説する都市計画地図のいろは

沖縄の用途地域はどこ？

沖縄県の中で用途地域が定められているのは、「那覇広域都市計画区域」と呼ばれる南部の地域です。那覇市、浦添市、宜野湾市、糸満市、豊見城市、北中城村、中城村、西原町、与那原町、八重瀬町（旧東風平町の区域）、南風原町の１１市町村が該当します。

沖縄南部の特色豊かなまちづくり

那覇広域都市計画区域のまちづくりのテーマは「ウフマチ（連携し、大きく発展する街）」です。中国や東南アジア諸国との連携を強めて国際的な商業発展を目指しつつ、「マチグヮー（マチ小）」と呼ばれる伝統的商業空間も維持していくことが目標とされています。行政・教育・医療・福祉・娯楽などの面で都市機能を集約させ、個性的で地域の拠点性が高い市街地を形成するために用途地域を設定していくとのことです。

例えば、那覇市であれば都心住居の促進や市街地再開発事業の実施を進め、西原町であればマリンタウンと既存市街地の機能分担及び連携を強めるそうです。糸満市は中心市街地の再生、八重瀬町は交流・連携の促進、などと各市町村が独自の役割を強めるまちづくりを推進し、より魅力的な沖縄の都市開発を見据えているのです。

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今回は「用途地域」に関してのコラムを執筆しましたが、ご理解いただけましたでしょうか？

用途地域は皆様の暮らしている街のいたるところに設定されており、建物の用途や建築要件に制限をかけています。用途地域は将来的に無秩序な開発やドーナツ化現象が起こらないようにと、長い目で街を活況に導く役目を担っているのです。

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