結論から言えば、「大まかな相場を知るならAI査定」「正確な売却価格を知り、確実に現金化するなら訪問査定」です。特に沖縄県は、傾斜地や市街化調整区域、軍用地など特殊な土地が多く、AI査定では実際の取引価格と数百万円以上の誤差が出ることが珍しくありません。「AIで安く判定された土地が、訪問査定では高く売れた」というケースも多発しています。
■ ポイントまとめ
AI査定：匿名・即時に相場目安を知るのに最適だが、沖縄の複雑な土地事情には未対応。
訪問査定：プロが現地を確認。AIが見落とす「隠れた価値」や「法的リスク」を正確に評価。
沖縄の特殊性：赤土、傾斜地、お墓、軍用地などはAIで正確に判定不能。
アイエーの強み：AIが苦手とする「市街化調整区域」や「共有持分」の高価買取が可能。
使い分け：売却検討初期はAI、本気で売るならアイエーの無料訪問査定へ。
結論：沖縄の土地売却、「AI」と「訪問」の賢い使い分け
2026年現在、沖縄県の地価は上昇傾向にありますが、その恩恵を受けているのは一部のエリアです。ご自身の土地がいくらで売れるのか、正確に知るためには「AI査定」と「訪問査定」の特徴を理解し、段階に応じて使い分けることが成功への近道です。
ステップ1【情報収集期】：AI査定
「とりあえず今の相場感を知りたい」
「まだ売るとは決めていないが興味がある」
「不動産会社と話すのが面倒」
ステップ2【売却検討期】：訪問査定
「相続した土地を現金化したい」
「AI査定の結果が予想より安かった（または高すぎた）」
「権利関係が複雑な土地を持っている」
「株式会社アイエー」のような買取専門店の査定が必要
【比較表】AI査定 vs 訪問査定｜精度・スピード・手間の違い
まずは、両者の基本的な違いを整理しましょう。
| 比較項目 | AI査定（簡易査定） | 訪問査定（実査定） |
| 主な目的 | 相場の把握（目安） | 正確な売却価格の算出 |
| 査定スピード | 数秒〜数分（即時） | 30分〜1時間程度の現地確認＋算出に数日 |
| 精度 | 低め（±10〜20%の誤差あり） | 極めて高い（実勢価格） |
| 考慮される要素 | 過去の成約データ、公示地価 | 土地の形状、道路状況、日当たり、隣地環境、法的制限 |
| プライバシー | 匿名利用可能なものもある | 担当者の訪問が必要 |
| こんな人に推奨 | まずは相場を知りたい人 | 具体的な売却を考えている人 |
AI査定は過去のデータ（レインズや公示地価）を基に計算しますが、「その土地固有の事情」までは見ることができません。 これが沖縄の不動産売却において大きな落とし穴となります。
なぜ沖縄の土地は「AI査定」だけで判断してはいけないのか？
東京や大阪の整った分譲地であれば、AI査定の精度は比較的高いと言えます。しかし、沖縄県の土地はAIにとって「非常に難易度が高い」という特徴があります。その理由を深掘りします。
AIが見落とす「沖縄特有のプラス・マイナス要因」
AIは地図上のデータしか読み取れません。しかし、実際の土地価格は「現地に行かないと分からない要素」で大きく変動します。
プラス要因（AIが見落とす価値）
海が見える眺望（オーシャンビュー）の有無
風通しの良さ
実は建築基準法上の道路に接しており、再建築が可能であること
マイナス要因（AIが見落とすリスク）
高低差・崖（がけ）：沖縄には「がけ条例」があり、擁壁工事に数百万かかる場合、土地価格から差し引く必要があります。AIは平面地図しか見ないため、このコストを無視して高い査定を出しがちです。
お墓（墓地）の存在：敷地内にお墓がある場合、移設費用や買い手の心理的瑕疵（かし）を考慮する必要があります。
騒音・臭気：基地周辺の騒音や、近隣施設からの影響は現地確認が必須です。
「市街化調整区域」や「農地」はAIデータが不足している
AI査定は「過去の豊富な取引事例」を教師データとして学習します。つまり、取引事例が多い那覇市内の宅地などは得意ですが、取引事例が少ないエリアは苦手です。
特に沖縄本島中北部に多い「市街化調整区域」や「農地（農振地域）」は、原則として家が建てられないため、AIは「価値なし」あるいは「極端な安値」と判定しがちです。
しかし、実際には資材置き場や駐車場、あるいは特定の条件を満たせば建築可能となるケースがあり、人間（プロ）が判断すれば高く売れる可能性が十分に残っています。
境界線・接道義務…法的リスクの確認
沖縄には、古い石積みで境界が曖昧な土地や、道幅が狭く「セットバック（敷地後退）」が必要な土地が多く存在します。これらは建築可能な面積（＝売れる面積）に直結するため、測量図や現地確認なしに正確な価格を出すことは不可能です。
株式会社アイエー那覇支店の「訪問査定」が選ばれる理由
私たち株式会社アイエー那覇支店は、「土地の買取王」として、AIや他社が断るような難しい案件を得意としています。なぜアイエーの訪問査定なら、納得の価格を提示できるのか。その理由を解説します。
他社やAIが「0円」とした土地でも値段が付く理由
一般的な不動産仲介会社は、「右から左へ」売りやすい綺麗な土地を好みます。AIも同様です。
しかし、アイエーは「自社買取」を行い、自社で造成・開発・権利調整を行うノウハウを持っています。
市街化調整区域：独自の販路と活用ノウハウで価値を見出します。
共有持分：「兄弟で相続したが、自分だけ売りたい」といった複雑な権利関係も、持分のみの買取が可能です。
農地・山林・原野：放置された土地でも、現地調査を行いポテンシャルを最大限評価します。
AI査定で「査定不能」と出たり、他社で「買い手がつかない」と言われた土地こそ、私たち人間のプロにお任せください。
スピード買取査定：最短即日の現金化プラン
「訪問査定＝時間がかかる」と思っていませんか？
アイエーは自社買取のため、買い手を探す期間が不要です。
現地訪問調査（最短即日対応）
買取金額の提示（最短翌日）
契約・現金化（最短3日〜）
このスピード感は、AI査定の手軽さを超え、「確実な解決」という価値を提供します。
よくある質問（FAQ）
Q1. AI査定で出た金額で、アイエーさんは買い取ってくれますか？
AI査定額はあくまで「目安」であり、必ずしもその価格での買取を保証するものではありません。現地調査の結果、AI査定額より高くなることもあれば、造成費用などを考慮して低くなることもあります。まずは正確な価格を出すために無料訪問査定をご利用ください。
Q2. 訪問査定をお願いしたら、必ず売らないといけませんか？
いいえ、その必要はありません。査定額にご納得いただいた場合のみご契約となります。「まずは金額を知りたい」という理由でのご依頼も大歓迎です。
Q3. 沖縄本島全域に対応していますか？
はい、那覇支店を拠点に、沖縄本島全域（北部・中部・南部）に対応しています。離島についてはご相談ください。
Q4. 建物が古く、ボロボロの状態ですが査定できますか？
もちろんです。アイエーは「土地」としての価値を評価しますので、古家付き、解体前提の物件でも問題ありません。解体費用の見積もりも含めてご提案可能です。
Q5. 権利証が見当たらないのですが…
権利証（登記識別情報）が見当たらない場合でも、査定は可能です。売買契約時までに法務局での手続き等で対応する方法がございますので、担当者にご相談ください。
まとめ：沖縄の土地売却は「プロの眼」が利益を生む
AI技術は進化していますが、沖縄の土地の持つ「個性（赤土、勾配、歴史的背景、権利関係）」を完全に理解するには至っていません。
AI査定はあくまで「入り口」として活用し、最終的な売却判断は、沖縄の土地を知り尽くしたプロによる「訪問査定」をベースにすることをお勧めします。
株式会社アイエー那覇支店は、「どんな土地でも諦めない」をモットーに、お客様の資産価値を最大化するご提案をいたします。
「AIでは値段がつかなかった」「他社で断られた」という土地をお持ちの方こそ、ぜひ一度、当店の無料査定をご利用ください。
当社では総合的に土地を評価して買取価格を提示させていただきております。一人一人に担当が付きますので初めてのご相談でも、安心してご利用いただけると思います。お悩みの方はぜひお気軽にご相談ください。
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