共有名義の土地全体を売却するには、名義人全員の同意と実印が必要です。一人でも反対すれば全体を売ることはできません。しかし、「自分の持分のみ」であれば単独で売却可能です。トラブルを避け円満に解決するには、まず「換価分割」を検討し、話がまとまらない場合は専門業者への「持分売却」を視野に入れるのが現実的な選択肢となります。
- 全体売却の鉄則：共有者全員の合意がないと売買契約は成立しない。
- 3つの分割方法：現物分割（分筆）、換価分割（売ってお金で分ける）、代償分割（誰かが買い取る）。
- 持分のみ売却：自分の権利だけなら、他の共有者の同意なしで売却・現金化が可能。
- 税金の落とし穴：売却代金の配分が持分比率と異なると「贈与税」が発生するリスクあり。
- プロへの相談：親族間の話し合いがこじれる前に、第三者（不動産会社）を入れるのが解決への近道。
共有名義の土地は「全員合意」が売却の絶対条件
相続などで兄弟や親族と「共有名義」になった土地。「使っていないから売りたい」と思っても、単独名義の不動産のように簡単にはいきません。
結論から申し上げますと、土地全体を売却し、所有権を第三者に移転するには「共有者全員の同意」が必須です（民法第251条）。
もし共有者が3人いて、そのうち2人が「売りたい」と言っても、残りの1人が「売りたくない（または連絡がつかない）」場合、土地全体の売却は不可能です。このハードルの高さが、共有名義不動産が「空き家」や「塩漬け土地」になりやすい最大の原因です。
しかし、諦める必要はありません。法的な仕組みを理解し、適切な手順を踏めば、現金化や円満解決は可能です。本記事では、株式会社アイエー那覇支店の視点から、具体的な解決策と注意点を解説します。
共有名義の土地を売却する3つの基本パターン
共有名義の土地を手放し、現金化する方法は大きく分けて3つあります。状況に応じて最適な方法を選びましょう。
1. 全員で協力して売る「換価分割（かんかぶんかつ）」
最も一般的で、公平性が高い方法です。共有者全員が売却に合意し、土地全体を第三者に売却します。その後、諸経費を差し引いた手取り金額を、それぞれの「持分割合」に応じて分配します。
- メリット：土地全体として売るため、市場価格での売却が期待でき、高く売れやすい。
- デメリット：全員の足並みを揃える必要があり、窓口となる代表者の負担が大きい。
2. 土地を物理的に分ける「現物分割（げんぶつぶんかつ）」
ひとつの土地を測量・分筆し、それぞれの単独名義の土地にする方法です。例えば、100坪の土地を兄弟2人で50坪ずつに分けます。
- メリット：分筆後は自分の単独所有になるため、自由に売却や建築ができる。
- デメリット：土地の形状や道路付けによって資産価値に差が出やすく、不公平感が生まれやすい。また、測量費や分筆登記費用がかかる。
3. 誰かが買い取る「代償分割（だいしょうぶんかつ）」
共有者の一人が、他の共有者の持分を買い取り、単独所有にする方法です。土地を残したい人がいる場合に有効です。
- メリット：土地を親族内で守ることができる。
- デメリット：買い取る側に、他の共有者へ支払う「現金（代償金）」の準備が必要。買取価格を巡って揉めることが多い。
「売りたいのに売れない！」トラブル回避の具体的対策
「兄は売りたいが、弟は売りたくない」「共有者の一人が行方不明」など、意見がまとまらないケースは多々あります。こうした場合の対処法を解説します。
方法1：自分の「持分のみ」を売却する
実は、土地全体ではなく「自分の持分（所有権の一部）」だけであれば、他の共有者の同意や承諾なしに、自由に売却することが法律上認められています。
例えば、共有者がAさん、Bさん、Cさんの3人で、Aさんが抜けたい場合、Aさんは自分の持分1/3だけを不動産会社などに売却し、共有関係から離脱することができます。
- メリット：他の共有者を説得する必要がなく、自分の意思だけで即座に現金化・トラブル解消ができる。
- 注意点：一般の個人が「土地の1/3の権利」だけを買うことは稀なため、一般的な仲介市場では売れにくい。「共有持分専門の買取業者」への売却が一般的となります。
方法2：土地家屋調査士や弁護士との連携
境界確定や分筆が必要な場合は土地家屋調査士、遺産分割協議自体がまとまっていない場合は弁護士など、専門家の力を借りて法的に整理を進めます。ただし、時間と費用がかかる点は覚悟が必要です。
方法3：不動産会社に「調停役」を依頼する
親族同士だと感情的になり、「いくらで売るか」「誰が手続きするか」で喧嘩になりがちです。
私たちのような不動産会社が間に入ることで、客観的な市場価格（査定額）を提示し、事務手続きを代行することで、冷静な話し合いが可能になります。
知っておくべき税金と費用の注意点
売却時に意外と見落としがちなのが「税金」の問題です。ここを間違えると、後から思わぬ追徴課税を受ける可能性があります。
1. 代金の配分と贈与税リスク
換価分割（全員で売って現金を分ける）の場合、必ず「登記簿上の持分割合」と「受け取る現金の割合」を一致させる必要があります。
例：持分が1/2ずつなのに、売却代金を兄7：弟3で分けた場合、差額分について兄から弟への「贈与」とみなされ、弟に贈与税がかかる可能性があります。
2. 譲渡所得税
土地を売って利益が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税・住民税」がかかります。これは共有者それぞれが個別に確定申告を行う必要があります。
「誰か一人が代表して申告すればいい」わけではないので注意しましょう。
3. 諸経費の負担ルール
測量費、仲介手数料、印紙代などの諸経費は、原則として持分割合に応じて全員で負担します。これを事前に取り決めておかないと、「言い出しっぺが全部払え」というようなトラブルになりかねません。
株式会社アイエーなら「訳あり土地」も解決へ
私たち株式会社アイエーは、一般的な土地売買はもちろん、権利関係が複雑な土地や、市街化調整区域などの「売りにくい土地」の買取・再生を得意としています。
共有名義の土地に関しても、以下のようなサポートが可能です。
- ① 全体売却のとりまとめ
共有者様全員へのご連絡やご説明、意見調整を行い、皆様が納得できる形での全体売却をサポートします。 - ② 「自分の持分だけ売りたい」への対応
他の共有者様との話し合いが困難な場合、お客様の持分のみを当社が買い取らせていただくことも可能です。これにより、お客様は面倒な親族間トラブルから解放され、早期に現金化を実現できます。 - ③ 沖縄特有の事情に精通（那覇支店）
沖縄県内には、相続登記が未了のまま代が変わって共有者が数十人に膨れ上がっている土地や、軍用地に関する共有の問題など、地域特有の事情が多く存在します。アイエー那覇支店は、地域の特性を熟知しており、複雑な案件にも粘り強く対応いたします。
よくある質問（FAQ）
Q1. 共有者の中に認知症の人がいます。売却できますか？
A. そのままでは売却できません。
本人の意思確認ができないため、家庭裁判所で「成年後見人」を選任してもらい、後見人が代わりに契約を行う必要があります。手続きには数ヶ月かかることがあります。
Q2. 共有者の一人と連絡が取れません。どうすればいいですか？
A. 「不在者財産管理人」の選任が必要です。
行方不明の共有者がいる場合、家庭裁判所に申し立てて「不在者財産管理人」を選任し、その管理人の同意を得て売却を進める方法があります。または、ご自身の持分のみであれば売却可能です。
Q3. 共有名義のまま放置するとどうなりますか？
A. リスクが年々増大します。
共有者が亡くなると、その持分がさらにその子供たちへ相続され、共有者の人数がねずみ算式に増えていきます（数次相続）。人数が増えるほど合意形成は不可能に近づき、土地は事実上「凍結」状態になります。早めの解決が鉄則です。
Q4. 持分のみの売却価格は安くなりますか？
A. 全体売却に比べると割安になる傾向があります。
購入者が土地を自由に使えるわけではない（他の共有者との協議が必要になる）ため、市場価格よりは低くなることが一般的です。しかし、「固定資産税を払い続ける負担」や「親族トラブルのストレス」を即座に解消できるメリットは非常に大きいです。
Q5. 査定だけでもお願いできますか？
A. はい、もちろんです。無料で行っております。
まずは土地の全体価格、および持分のみの場合の価格を知ることから始まります。秘密厳守で対応いたしますので、他の共有者様に知られずに相談したい場合もご安心ください。
まとめ：共有名義の悩みは、早めにプロへ相談を
共有名義の土地売却は、時間が経てば経つほど権利関係が複雑になり、解決が難しくなります。
- まずは共有者間で話し合いができる関係か確認する。
- 全員合意なら「全体売却（換価分割）」を目指す。
- 合意が難しい、話し合いたくない場合は「持分売却」を検討する。
どのような状況であっても、解決策は必ずあります。
「兄弟と顔を合わせたくない」「自分だけ抜けたい」「古い土地で境界もわからない」といったお悩みも、まずは株式会社アイエー那覇支店へご相談ください。
お客様の状況に合わせて、「心の負担」と「不動産」の両方を整理するお手伝いをさせていただきます。
当社では総合的に土地を評価して買取価格を提示させていただきております。一人一人に担当が付きますので初めてのご相談でも、安心してご利用いただけると思います。お悩みの方はぜひお気軽にご相談ください。
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