沖縄の土地の買い替え「売るのが先？買うのが先？」専門家が徹底解説

沖縄で土地の買い替え（住み替え）を行う際、「売るのが先（売り先行）」か「買うのが先（買い先行）」かは、あなたの「資金状況」「希望物件の希少性」「現在の住宅ローン残高」によって最適解が異なります。

資金計画の安全性を最優先し、自己資金に余裕がない場合は「売り先行」が原則です。売却額を確定させてから購入予算を組むため、資金ショートのリスクを避けられます。一方、希少な土地を逃したくない、または自己資金が豊富で一時的な二重ローン（ダブルローン）に耐えられる場合は「買い先行」も選択肢となります。

2025年現在の沖縄の不動産市況（土地価格や建築費の動向）も考慮する必要があり、一概にどちらが有利とは言えません。ご自身の状況を専門家と整理し、最適な戦略を立てることが成功の鍵です。

■ ポイントまとめ

・売り先行: 資金計画が安全。売却額確定後に購入予算を組める。ただし、仮住まいが必要になる可能性。
・買い先行: 理想の土地を逃さず購入できる。じっくり新居（土地）を探せる。ただし、ダブルローンや資金繰りのリスク。
・判断基準: 自己資金、住宅ローン残債、希望物件の希少性、沖縄の最新市況で判断。
・資金計画: 「買い替えローン」「つなぎ融資」「ダブルローン」の理解が必須。
・税金知識: 譲渡所得税の「3,000万円特別控除」や「買い替え特例」の適用条件を確認。
・沖縄の市況: エリアにより価格変動が異なるため、最新の相場観を持った専門家の分析が必要。
・専門家への相談: 複雑な買い替えは、実績豊富な不動産会社（アイエー沖縄など）への早期相談が失敗を避ける近道。

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なぜ「売るのが先か、買うのが先か」で悩むのか？買い替えの根本問題

土地の買い替え、いわゆる「住み替え」は、多くの人にとって人生で何度も経験することではありません。だからこそ、その進め方には大きな不安が伴います。特に「売却」と「購入」という二つの大きな取引を同時に進めようとするとき、誰もがこの根本的なジレンマに直面します。

「今の土地を売るのが先か？」「新しい土地を買うのが先か？」

この問題がなぜこれほどまでに悩ましいのか。それは、どちらの選択肢にも一長一短があり、「タイミング」という不確定要素に大きく左右されるからです。

読者の皆様が抱える典型的な不安

1.「売り先行」の不安:
- 「売却は決まったけれど、希望するエリアに理想の土地が全然見つからない…」
- 「売却期限までに次の土地を買えなかったら、一時的に賃貸（仮住まい）に移らないといけない。費用も手間もかかるし、子どもがいれば転校問題も…」
- 「せっかく高値で売れても、次に買う土地がそれ以上に高騰していたら意味がないのでは？」
2.「買い先行」の不安:
- 「理想の土地を見つけた！でも、今の土地が売れなかったらどうしよう…」
- 「売却代金を購入資金に充てる予定だったのに、売却が難航したら資金ショートしてしまう…」
- 「一時的にせよ、今の住宅ローンと新しい土地のローン（つなぎ融資やダブルローン）を二重で払うのは経済的に耐えられないかもしれない…」

このように、買い替えは「売却のタイミング」と「購入のタイミング」を完璧に一致させることが非常に困難である点に、悩みの本質があります。どちらかを先行させれば、どちらかにリスクが生じる。このトレードオフの関係こそが、買い替えにおける最大のハードルなのです。

さらに、不動産市場は常に変動しています。特にここ数年の沖縄県は、エリアによって土地価格の変動が激しく、建築費の高騰も続いています。こうした外部環境の変化が、さらにタイミングの判断を難しくしています。

この記事では、この「売り先行」と「買い先行」の二つの進め方を徹底的に解剖し、それぞれのメリット、デメリット、そして2025年現在の沖縄の市況を踏まえた上で、あなたがどちらを選ぶべきかの判断基準を明確にしていきます。

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徹底比較：「売り先行」のメリット・デメリットと流れ

まず、現在の土地・家を売却することを優先する「売り先行」の進め方について、詳しく見ていきましょう。

「売り先行」は、資金計画の安全性を最重視する、最も堅実な方法と言えます。

「売り先行」の最大のメリット：資金計画の圧倒的な安全性

「売り先行」の最大の利点は、何と言っても資金計画が明確になることです。

1.売却額の確定: まず売却活動を行い、買主と売買契約を結ぶことで、「いくらで売れたか」という売却金額が確定します。これにより、新しい土地の購入に充てられる自己資金が明確になります。
2.無理のない予算組み: 「売却益＋自己資金」の総額がわかった上で、新しい土地の予算（上限）を決めることができます。「今の土地がいくらで売れるかわからない」という不安の中で購入物件を探す必要がなく、予算オーバーのリスクを最小限に抑えられます。
3.ローン審査の有利性: 現在の住宅ローンが残っている場合でも、売却によって完済の目処が立つため、新しい住宅ローン（土地購入＋新築費用）の審査がスムーズに進みやすい傾向があります。金融機関も返済能力を判断しやすくなります。

「売り先行」のデメリットと回避策

もちろん、デメリットも存在します。しかし、これらは事前に対策を講じることでリスクを軽減できます。

1.仮住まいの発生リスク:
- デメリット: 最も懸念される点です。売却の決済（引き渡し）までに新しい土地が見つかり、さらに家の引き渡しまで完了していない場合、一時的に賃貸マンションやアパートなどに「仮住まい」する必要があります。
- 影響: 仮住まいには「引っ越し費用（2回分）」「賃貸の初期費用（敷金・礼金など）」「家賃」といった追加コストが発生します。また、短期間の賃貸物件は数が少ない、ペット不可など条件が合わない可能性もあります。
- 回避策: 売却時に「引き渡し猶予特約」を買主と交渉する方法があります。これは、売却契約後も一定期間（例：3ヶ月〜半年間）、引き渡しを待ってもらう特約です。この期間内に新居の購入・入居を目指します。ただし、買主の合意が必要なため、必ずしも成功するとは限りません。
2.希望の物件（土地）を逃す可能性:
- デメリット: 売却を優先している間に、理想的な土地が市場に出てきても、即座に購入の決断ができません。「売却が決まってから…」と考えているうちに、他の人に買われてしまうリスクです。
- 影響: 特に沖縄の人気エリア（那覇市中心部、浦添市、宜野湾市、恩納村のリゾートエリアなど）では、良い土地はすぐに売れてしまいます。
- 回避策: 売却活動と並行して、購入希望エリアの情報収集は徹底的に行います。信頼できる不動産会社に希望条件を伝え、非公開物件も含めて紹介してもらえる体制を整えておくことが重要です。

「売り先行」の基本的な流れ（5ステップ）

Step 1: 売却査定と販売活動の開始 まずはアイエー沖縄のような不動産会社に現在の土地・家の査定を依頼。媒介契約を結び、売却活動を開始します。
Step 2: 売買契約の締結 買主が見つかったら、売買契約を結びます。この時点で売却額が確定します。可能であれば、この時に「引き渡し猶予特約」の交渉を行います。
Step 3: 新しい土地の本格的な探索と購入申込 確定した予算内で、本格的に新しい土地を探します。理想の土地が見つかったら、購入の申し込みを行います。
Step 4: （仮住まい）※必要な場合 売却物件の引き渡し日までに新居の準備が整わない場合、仮住まいへ引っ越します。
Step 5: 売却決済と新居の購入決済 売却代金を受け取り、住宅ローンを完済します。新しい土地の購入決済（代金支払い）を行います。

「売り先行」は、特に「現在の住宅ローンが多く残っている方」や「自己資金にあまり余裕がない方」にとって、堅実で安全な選択肢と言えるでしょう。

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徹底比較：「買い先行」のメリット・デメリットと流れ

次に、新しい土地の購入を優先する「買い先行」の進め方です。こちらは「売り先行」とは対照的に、スピードと理想の追求を重視する方法ですが、相応の資金力とリスク管理が求められます。

「買い先行」の最大のメリット：理想の土地を逃さない

「買い先行」の魅力は、何と言っても理想の住まい（土地）を妥協なく追求できることです。

1.じっくりと物件を探せる: 売却の期限に追われることがないため、希望条件に合う土地が出てくるまで、時間をかけてじっくりと探すことができます。「仮住まいになるかも」という焦りから妥協して土地を選ぶ、といった失敗を避けられます。
2.「これだ！」という出会いを逃さない: 沖縄の特定エリア（例：海の見える高台、那覇市内の希少な整形地など）では、条件の良い土地は市場に出た瞬間に売れてしまうことも少なくありません。「買い先行」の体制を整えておけば、理想の物件に出会った時に即座に購入に動くことができます。
3.入居までのスケジュールが立てやすい: 先に購入（土地の引き渡し）を完了させるため、新築の設計や建築業者の選定、工事期間など、新しい家への入居までのスケジュールを自分たちのペースでコントロールしやすいメリットがあります。

「買い先行」のデメリットと回避策

「買い先行」のデメリットは、すべて「お金」に関連する問題です。

ダブルローン（二重ローン）のリスク:
- デメリット: 最大のリスクです。現在の住宅ローンが残っている場合、新しい土地の購入資金（および新築費用）のためのローンを組むと、一時的に二つのローン返済が重なります。
- 影響: 家計への負担が急激に増大します。また、金融機関の審査も厳しくなり、十分な収入や資産がないと「買い先行」のためのローンが組めない場合があります。
- 回避策: 「つなぎ融資」（後述）や「買い替えローン」（後述）を活用します。また、十分な自己資金を用意し、最悪ダブルローンの期間が半年〜1年続いても耐えられるか、シビアに資金計画を立てる必要があります。
売却が難航するリスク:
- デメリット: 「新しい土地は買ったものの、今の土地がなかなか売れない」という事態です。
- 影響: 売却代金を新しいローンの返済原資や新築費用に充てる計画だった場合、資金計画が根本から破綻します。焦って売却価格を大幅に下げざるを得なくなり（いわゆる「投げ売り」）、結果的に損をする可能性もあります。
- 回避策: 不動産会社による「買取保証」サービスを利用するのが最も有効です。これは、一定期間（例：3ヶ月）仲介で売却活動を行い、売れなかった場合に、予め決めておいた金額で不動産会社が買い取ってくれるサービスです。アイエー沖縄でもこの「買取保証」に対応しており、「買い先行」の最大のリスクヘッジとなります。

「買い先行」の基本的な流れ（5ステップ）

Step 1: 資金計画とローン事前審査 現在の住宅ローン残高を確認し、自己資金と合わせて、「買い先行」が可能か（ダブルローンに耐えられるか）をシミュレーションします。不動産会社に相談し、金融機関に「つなぎ融資」や「買い替えローン」の事前審査を申し込みます。
Step 2: 新しい土地の探索と購入契約 ローン審査の目処が立ったら、新しい土地を探し、理想の物件が見つかれば購入契約を結びます。
Step 3: 新しいローンの実行と購入決済 ローンの本契約を行い、融資を実行。土地の購入代金を決済します。この時点から、（現在のローンが残っていれば）ダブルローン状態がスタートします。
Step 4: 現在の土地・家の売却活動 新居の建築計画と並行して、現在の土地・家の売却活動を開始します。（「買取保証」を付けておくと安心です）
Step 5: 売却契約・決済 買主が見つかったら売買契約を結び、決済（引き渡し）を行います。売却代金を受け取り、その資金で現在の住宅ローンを完済します。（または「つなぎ融資」を返済します）

「買い先行」は、「自己資金が豊富にある方」「現在の住宅ローンが完済または残りわずかな方」「どうしても逃したくない希少な土地を見つけた方」に向いている戦略と言えます。

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【沖縄特有の事情】2025年最新の土地市況が買い替えに与える影響

「売り先行」か「買い先行」か。この判断は、全国共通のセオリーだけでなく、「今、沖縄の不動産市場がどうなっているか」という地域特有の事情を考慮して、初めて最適解を導き出せます。2025年現在の沖縄の市況は、買い替え戦略に非常に大きな影響を与えています。

1. 土地価格の動向：エリアによる二極化と高止まり

・現状分析: 沖縄県の土地価格は、長らく上昇傾向が続いていました。特に那覇市、浦添市などの都市部や、恩納村、読谷村などのリゾートエリアでの上昇が顕著でした。2025年現在、その勢いは一時期に比べると落ち着きを見せているものの、需要の高い人気エリアでは依然として高止まりしています。一方で、エリアによっては調整局面に入っている場所も見受けられます。
・買い替えへの影響:
- 「売り先行」の場合: 人気エリアに土地を持っている場合、高値での売却が期待できます。しかし、売却後に同じような人気エリアで土地を探そうとすると、購入価格も高騰しているため、「高く売れたが、高く買う」ことになり、買い替えのメリットが薄れる可能性があります。
- 「買い先行」の場合: 希少な土地の価格がさらに上がる前に購入できるメリットがあります。しかし、市況が調整局面に入ったエリアの土地を売却する場合、想定していた価格で売れず、資金計画が狂うリスクもあります。

2. 建築費の高騰問題

・現状分析: 土地価格だけでなく、「建築費」の高騰も深刻です。世界的な資材価格の上昇、物流コスト（沖縄への輸送費）の増加、人手不足などが要因となり、新築の建築費用は数年前とは比較にならないほど高騰しています。
・買い替えへの影響:
- 土地の買い替えは、多くの場合「新しい土地に新築を建てる」ことがセットです。
- 「売り先行」で売却額が確定しても、その後の新築プランニングで、想定外の建築費見積もりが出てきて、結局予算オーバーになるケースが増えています。
- 「買い先行」で土地を押さえても、新築費用を含めた総額が、売却予定額を大幅に上回るリスクを慎重に見極める必要があります。

3. 沖縄の市場特性：物件の流動性

・現状分析: 沖縄は「移住需要」や「セカンドハウス需要」が根強く、本土の市場とは異なる動きをすることがあります。特に景観の良い土地や、都市部の利便性の高い土地は、常に需要があります。
・買い替えへの影響:
- 「売り先行」を選んでも、あなたの土地が人気エリアにあれば、比較的早期に売却できる可能性が高いです。
- 逆に、あなたが探している土地が希少な条件（例：オーシャンビュー、広い土地）であれば、「買い先行」で押さえないと、次のチャンスがいつ来るかわからない、という側面もあります。

【アイエー沖縄の見解】 2025年の沖縄市場においては、「売り先行」の安全性を確保しつつ、いかにして「購入」のチャンスを逃さないか、というハイブリッドな戦略が求められます。例えば、アイエー沖縄のネットワークを活用し、売却活動を開始すると同時に、購入希望条件に合う土地の非公開情報をいち早くキャッチする体制を整えること。そして、万が一の際には「買取保証」で資金計画の破綻を防ぐこと。このような地域密着型で、かつリスク管理に強い不動産会社との連携が、今の沖縄での買い替え成功の鍵を握っています。

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資金計画が鍵！買い替えローンの種類と注意点（つなぎ融資・ダブルローン）

土地の買い替えは、まさに「資金計画が9割」と言っても過言ではありません。特に「買い先行」を選ぶ場合や、売却と購入のタイミングがずれる場合に、特殊なローンを活用する必要があります。

1. 買い替えローン（住み替えローン）

・概要: 「買い替えローン」とは、現在の住宅ローンの残債と、新しく購入する土地・建物の費用を一本化して借り入れることができるローンです。
・メリット: 売却が完了していなくても、売却予定額を考慮して新しいローンの審査が受けられます。売却代金が入金されたら、その資金で一本化したローンの一部（旧ローンの残債分など）を繰り上げ返済することが前提となります。
・注意点:
- 審査のハードルは高めです。現在のローンの返済実績、新しい物件の担保価値、そして個人の信用情報が厳しく審査されます。
- 総借入額が大きくなるため、返済負担率（年収に占めるローン返済額の割合）が金融機関の基準を超える場合があります。

2. つなぎ融資

・概要: 「つなぎ融資」は、「買い先行」で新しい土地を購入する際に、その購入代金を一時的に立て替えてくれる短期のローンです。
・仕組み:
1. 新しい土地の購入時に「つなぎ融資」で代金を支払う。
2. 現在の土地・家が売れたら、その売却代金で「つなぎ融資」を一括返済する。
3. 新築する建物分は、別途「住宅ローン」を組む（土地とセットで組むことも可能）。
・メリット: ダブルローン状態を避けつつ、先行して土地を押さえることができます。
・注意点:
- 「つなぎ融資」は、住宅ローン本体とは別扱いのローンであり、金利が通常の住宅ローンより高めに設定されているのが一般的です（例：年利2%〜4%程度）。
- 融資期間が短い（半年〜1年程度）ため、その期間内に必ず売却を完了させる必要があります。
- この融資は「将来の売却代金」を担保にしているため、売却査定額が低いと利用できない場合があります。

3. ダブルローン（二重ローン）

・概要: 前述の通り、現在の住宅ローンと、新しい土地・建物のための住宅ローンを、二つ同時に契約し返済していく状態です。
・メリット: 金融機関が「ダブルローン」を許可するということは、それだけの返済能力があると認められた証拠でもあります。最もスピーディに「買い先行」を実現できます。
・注意点:
- 返済負担の激増: 言うまでもなく、月々の返済額が単純に2倍近く（またはそれ以上）になります。この状態が長期化すると家計が破綻します。
- 審査の厳格化: 2つのローンの合計返済額が、年収に対して余裕で返済可能（返済負担率が非常に低い）であること、十分な金融資産があることなどが条件となり、利用できる人は限られます。

資金計画で失敗しないための鉄則

諸費用を見落とさない: 買い替えには、ローン費用以外にも多くの「諸費用」がかかります。
- 売却時: 仲介手数料、印紙税、登記費用（抵当権抹消など）
- 購入時: 仲介手数料、印紙税、登記費用（所有権移転・抵当権設定など）、不動産取得税、ローン保証料、火災保険料
- これらは現金で必要になることが多いため、売却益から充当するのか、自己資金から出すのかを明確にしておく必要があります。
売却査定を甘く見ない: 「買い先行」の資金計画は、すべて「いくらで売れるか」という売却査定額がベースになります。この査定が甘い（高すぎる）と、すべての計画が崩れます。アイエー沖縄のような地域の市況に精通し、根拠のある査定額を提示する会社を選ぶことが不可欠です。

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買い替えで失敗しないための税金知識（譲渡所得税・特別控除）

土地の買い替えにおいて、資金計画と同じくらい重要なのが「税金」の知識です。特に、現在の土地・家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、原則として税金（所得税・住民税）がかかります。しかし、買い替え（住み替え）には非常に強力な税制優遇措置（特例）が用意されており、これを知っているか知らないかで、手元に残るお金が数百万円単位で変わる可能性があります。

※税制は非常に複雑であり、個別の適用可否は必ず税理士または税務署にご確認ください。ここでは基本的な概要を解説します。

1. 譲渡所得の計算方法

まず、税金がかかる対象（譲渡所得）を計算します。 譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

取得費: その土地・家を買った時の価格や建築費、購入時の諸費用など（建物の場合は減価償却費を引きます）。
譲渡費用: 売却にかかった費用（仲介手数料、印紙税など）。

この計算結果がプラス（利益が出た）の場合、その利益に対して税金がかかります。

2. 必ず知っておきたい特例①：3,000万円特別控除

概要: マイホーム（居住用財産）を売却した場合、所有期間に関わらず、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できるという強力な特例です。
例: 譲渡所得が2,500万円だった場合、この特例を使えば全額控除され、譲渡所得税は0円になります。
主な適用条件:
- 自分が住んでいる家屋、または家屋とともに売る敷地であること。
- 住まなくなってから3年後の年末までに売却すること。
- （その他、親子間売買でないことなど細かな条件あり）
買い替えへの影響: 多くの買い替えケースでは、この特例によって売却益への課税を回避できます。

3. 必ず知っておきたい特例②：買い替え（交換）の特例

概要: マイホームを売却し、新しいマイホームに買い替えた場合、一定の要件を満たせば、売却益への課税を将来に繰り延べる（先送りする）ことができる制度です。
「繰り延べ」とは？: 例えば、1,000万円の利益が出た売却でも、買い替えの特例を使えば、その場では課税されません。その代わり、新しく購入した物件の取得費が、その利益分だけ低くみなされます。将来、その買い替えた物件を売却する時に、まとめて課税される仕組みです。
主な適用条件:
- 売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えていること。
- 売却代金が1億円以下であること。
- 買い替える建物の床面積が50㎡以上、土地が500㎡以下であること。
- （その他、売却の前年から翌年までの3年間に買い替えることなど）

【最重要】「3,000万円控除」と「買い替え特例」は併用できない

ここが最大の注意点です。上記の「3,000万円特別控除」と「買い替え特例」は、どちらか一方しか選択できません。

どちらを選ぶべきか？
- ケース1：売却益が3,000万円以下の場合 → 迷わず「3,000万円特別控除」を選びましょう。売却益に対する税金が0円になり、納税が完了します。
- ケース2：売却益が3,000万円を超える場合 → どちらが得か、シミュレーションが必要です。
  - 「3,000万円特別控除」を選んだ場合：3,000万円を超えた部分の利益に対して課税されます。
  - 「買い替え特例」を選んだ場合：その場での課税は0円になりますが、将来買い替えた家を売る時に、繰り延べた利益分が上乗せされて課税されます。

4. 住宅ローン控除との関係

「3,000万円特別控除」や「買い替え特例」を適用した年（およびその前後）は、新しく購入した物件に対する「住宅ローン控除（減税）」が適用できない場合があります。
特に「3,000万円特別控除」を使った場合、その適用年を含めて前後計3年間は、住宅ローン控除が受けられません。
判断が非常に難しいポイント:
- 売却益が少なく、譲渡税がもともと少額な場合。
- あえて「3,000万円特別控除」を使わずに少額の譲渡税を納め、「住宅ローン控除」のメリット（10年〜13年間で数百万円の減税）を選んだ方が、トータルで得になるケースもあります。

税金の問題は、あなたの売却益、買い替え先の購入額、組むローンの額によって、最適解が完全に異なります。必ず、買い替えの計画段階で、アイエー沖縄のような不動産のプロ、および税理士に相談してください。

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ケーススタディ：沖縄での買い替え成功例・失敗例

理論だけではイメージしにくい買い替えの現実を、沖縄で実際にあった（または、よく見られる）事例を基に、成功例と失敗例としてご紹介します。

成功例：Aさん（40代・那覇市在住）「売り先行＋買取保証」で堅実に成功

・状況:
- 那覇市内のマンション（住宅ローン残債1,500万円）にお住まい。
- 子どもが成長し手狭になったため、浦添市内で土地を購入し、注文住宅を建てたい。
- 自己資金は1,000万円。ダブルローンは避けたい。
・選択した戦略: 売り先行（アイエー沖縄の買取保証を利用）
・プロセス:
1. アイエー沖縄にマンションの査定を依頼。査定額は3,500万円。同時に「買取保証」（保証額3,200万円）を契約。
2. 3,500万円で売却活動を開始。並行して浦添市での土地探しもスタート。
3. 売却活動開始から2ヶ月後、3,450万円で購入希望者が見つかり、売買契約。この時、買主の事情もあり「引き渡し猶予（3ヶ月）」は付けられなかった。
4. ほぼ同時期に、希望条件に合う土地（2,800万円）を発見。売却額が確定しているため、安心して購入申込。
5. マンションの引き渡しまでの間に土地の決済を行う必要があったが、売却が決まっていたため、金融機関の「つなぎ融資」がスムーズに承認された。
6. マンションの決済日（売却代金3,450万円が入金）に、住宅ローン残債1,500万円とつなぎ融資2,800万円（土地代）を完済。
7. マンション引き渡しから新居完成までの4ヶ月間は仮住まい（賃貸）となったが、売却益（約1,950万円）と自己資金1,000万円を合わせた潤沢な資金があったため、新築費用（建築費3,000万円）も余裕を持って支払うことができた。
・成功のポイント:
- 「買取保証」を付けたことで、「売れなかったらどうしよう」という精神的な不安がなくなり、強気で売却活動と土地探しができた。
- 「売り先行」で資金計画を確定させたことで、土地購入も新築の予算組みもすべてスムーズに進んだ。

失敗例：Bさん（50代・恩納村在住）「買い先行」で資金計画が破綻しかける

・状況:
- 恩納村にオーシャンビューの戸建て（住宅ローン完済）を所有。
- 定年が近付き、利便性の良い那覇市中心部の土地に買い替え、終の棲家を建てたい。
- 自己資金は500万円。
・選択した戦略: 買い先行（自己判断）
・プロセス:
1. 那覇市内で希望通りの希少な土地（4,000万円）を発見。恩納村の家は「オーシャンビューだからすぐ売れるはず」と楽観視し、自己資金500万円と銀行からの短期借入（つなぎ融資ではない）3,500万円で土地を先行購入。
2. すぐに恩納村の家の売却活動を開始。希望売却価格は5,000万円。
3. しかし、同時期に近隣で類似物件が複数売りに出たことや、景観は良いがアクセスがやや不便なことがネックとなり、全く買い手がつかない状態が3ヶ月続いた。
4. 銀行からの短期借入の返済期限が迫る。「このままでは土地を手放すか、家を投げ売りするしかない」とパニックに。
5. 慌てて不動産会社（アイエー沖縄）に相談。市場価格を再査定（適正価格4,200万円）し、販売戦略を全面的に見直し。
6. 最終的に4,100万円で売却が成立。短期借入3,500万円を返済し、残った600万円と自己資金を合わせ、なんとか新築費用の頭金（1,100万円）を確保したが、当初の計画（売却益5,000万円で豪華な家を建てる）は大幅に狂ってしまった。
・失敗のポイント:
- 根拠のない「高く売れるはず」という思い込みで、売却査定を厳密に行わずに「買い先行」に踏み切ったこと。
- 売却が難航した場合のリスクヘッジ（買取保証など）を全く考えていなかったこと。

これらの事例からわかるように、買い替えは「希望的観測」で行うと非常に危険です。特に沖縄の不動産はエリアや物件特性によって売却難易度が大きく異なります。専門家による客観的な査定と戦略立案が不可欠です。

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アイエー沖縄が提案する「買い替え安心サポート」とは

これまで見てきたように、沖縄での土地買い替えは、「売り先行」にも「買い先行」にも一長一短があり、沖縄特有の市況や、複雑なローン・税金の知識が絡み合い、個人で判断するには非常に難易度の高い取引です。

「売却に失敗して損をしたくない」「購入を焦って妥協したくない」「ダブルローンや仮住まいは絶対に避けたい」

そのようにお悩みの皆様のために、私たち株式会社アイエー那覇支店では、お客様一人ひとりの状況に合わせた「買い替え安心サポート」をご提供しています。

1. 「売り先行」「買い先行」の最適戦略診断（無料）

お客様の現在の状況（ローン残債、自己資金、希望条件、ご家族構成など）を詳細にヒアリング。沖縄の最新市況データを基に、お客様にとって「売り先行」と「買い先行」のどちらが最適か、あるいは第三の道があるかを、専門家の視点から無料で診断・ご提案します。

2. リスクをゼロにする「買取保証サービス」

「買い先行」を選びたいけれど、売却が不安な方。あるいは「売り先行」で、売却期限までに売れるか不安な方。アイエー沖縄では、万が一、仲介での売却が成立しなかった場合に、予めお約束した金額で当社が直接買い取る「買取保証サービス」をご用意しています。これにより、「売れ残るリスク」が完全にゼロになり、安心して新しい土地の購入計画を進めることができます。

3. 沖縄全域の非公開物件ネットワーク

「売り先行」で仮住まいを避けるためには、売却契約と同時に理想の購入物件（土地）を見つけるスピード感が命です。アイエー沖縄は、那覇支店を中心とした沖縄全域の不動産ネットワークを駆使し、インターネットには掲載されていない「非公開物件情報」や「売却予定の土地情報」をいち早くお客様にご提供します。

4. 複雑な資金計画のワンストップ対応

買い替えローン、つなぎ融資、ダブルローン…。複雑な資金計画や金融機関との交渉も、アイエー沖縄が窓口となりサポートします。提携金融機関と連携し、お客様の状況に最適なローンプランをご提案。税理士とも連携し、税金面（3,000万円控除やすまい給付金など）で損をしないためのアドバイスも行います。

5. 「売る」も「買う」も、アイエー沖縄にお任せください

買い替えの最大のハードルは、「売却」と「購入」を別々の不動産会社に頼むことで生じる、情報の連携ミスやスケジュールのズレです。アイエー沖縄に一括でお任せいただければ、売却担当と購入担当が密に連携し、お客様の利益を最大化するよう、引き渡しタイミングの調整や交渉をシームレスに行います。

沖縄での土地買い替えは、信頼できるパートナー選びがすべてです。まずは、あなたの「不安」や「希望」を、私たちアイエー沖縄那覇支店にお聞かせください。

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FAQ（よくある質問）

沖縄での土地買い替えに関して、お客様から特によく寄せられる質問にお答えします。

Q1. 結局のところ、「売り先行」と「買い先行」、沖縄ではどちらが多いですか？

A1. 一概には言えませんが、当社（アイエー沖縄）にご相談いただくケースでは、資金計画の安全性を重視される方が多く、「売り先行」を選ばれるか、または「買い先行」でも「買取保証」を付けてリスクヘッジされる方が多い傾向にあります。特に現在の住宅ローンが多く残っている場合、堅実な「売り先行」を推奨することが一般的です。ただし、那覇市内の希少な土地など、代替の効かない物件を購入される場合は、「買い先行」を選択される方もいらっしゃいます。

Q2. 「売却」と「購入」を別の不動産会社に依頼しても良いですか？

A2. 制度上は可能ですが、推奨いたしません。買い替えの成功は「売却の決済（入金）」と「購入の決済（支払い）」のタイミングをいかにスムーズに連携させるかにかかっています。別々の会社に依頼すると、お互いの進捗が見えにくく、引き渡し日の調整が難航したり、資金移動が間に合わなかったりするトラブルの原因となります。売却も購入も、一括してアイエー沖縄のような買い替え実績豊富な会社に任せるのが最も安全です。

Q3. 土地を売却した利益で、新築の建築費もまかないたいです。可能ですか？

A3. 可能です。「売り先行」の場合、売却益を確定させた上で、その資金を「土地購入費用」と「新築建築費用」に充当する計画を立てられます。ただし、前述の通り、昨今の沖縄では建築費が非常に高騰しています。土地代は予算内でも、建築費で見積もりが跳ね上がり、予算オーバーになるケースが頻発しています。売却査定と同時に、新築を依頼するハウスメーカーや工務店からも概算見積もりを取得し、総額で判断することが極めて重要です。

Q4. 「引き渡し猶予特約」は、どのくらいの期間設定できるものですか？

A4. 法的な決まりはありませんが、一般的には1ヶ月〜3ヶ月程度で交渉することが多いです。買主様の合意が前提となります。例えば、買主様が賃貸にお住まいで退去通知に猶予がある場合などは、比較的交渉しやすいです。しかし、買主様も「買い替え」で、売却の期限が決まっている場合などは、交渉が難航します。あまりに長期間（半年や1年など）の猶予を希望すると、それ自体が売却の足かせとなり、買い手が見つかりにくくなるため注意が必要です。

Q5. 土地が売れる前に、新しい家の建築を始めても良いですか？

A5. 資金計画次第ですが、リスクが伴います。これは「買い先行」の一形態です。新しい土地を購入し、さらに建築（着工金・中間金など）を進めるには、多額の自己資金、または「つなぎ融資」や「買い替えローン」の承認が必須です。万が一、売却が予定通りに進まなかった場合、建築費用の支払いが滞り、最悪の場合、工事がストップする可能性もゼロではありません。売却の目処が立っていない段階での建築開始は、慎重に判断すべきです。

Q6. 沖縄の「軍用地」を売却して、別の土地に買い替えたいのですが、注意点は？

A6. 軍用地の売却は、通常の土地売却と異なる点が多々あります。軍用地は「借地料（地料）」という収益を生む資産であり、投資対象として見られることが多いです。そのため、売却のタイミングや価格設定も独特です。買い替えの際は、軍用地の売買に精通した不動産会社（アイエー沖縄でもご相談可能です）に依頼することが必須です。税務上の取り扱いも異なる場合があるため、専門家への確認が重要です。

Q7. 査定額通りに売れないと、「買い先行」は失敗しますよね？

A7. その通りです。「買い先行」の資金計画は、すべて「売却査定額（またはそれに基づく売却予定額）」を前提に組まれます。もし査定額が甘く、実際はそれより大幅に安くしか売れなかった場合、計画していた資金が入らず、新しいローンの返済に充てる、つなぎ融資を返済する、といった計画が破綻します。だからこそ、信頼できる不動産会社の正確な査定と、万が一のための「買取保証」が重要になるのです。

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まとめ：沖縄での土地買い替え、最初の一歩は「専門家への相談」

沖縄県内での土地の買い替えにおいて、「売るのが先か、買うのが先か」という問題は、まさにケースバイケースであり、100人いれば100通りの答えが存在します。

【売り先行】

メリット: 資金計画が安全・確実。
デメリット: 仮住まいのリスク、理想の土地を逃す可能性。
向いている人: 自己資金が少ない方、ローン残債が多い方、堅実派の方。

【買い先行】

メリット: 理想の土地をじっくり探し、確実に押さえられる。
デメリット: ダブルローンや資金繰りのリスク。
向いている人: 自己資金が豊富な方、ローン残債が少ない方、希少な物件を狙う方。

そして、どちらの戦略を選ぶにしても、2025年現在の沖縄特有の「土地市況の動向」や「建築費の高騰」、さらには「複雑な税制優遇措置」や「ローンの選択」といった専門的な知識が不可欠です。

これらの複雑なパズルを、お客様ご自身だけ、あるいはご家族だけで解き明かそうとすると、必ずどこかで見落としや判断ミスが生じ、数百万円単位の損失に繋がる危険性すらあります。

土地の買い替えで後悔しないために、まずあなたが行うべき「最初の一歩」。それは、「沖縄の土地買い替えに精通したプロフェッショナルに相談すること」です。

株式会社アイエー那覇支店では、お客様の状況を丁寧に診断し、最適な買い替えスケジュールと資金計画をオーダーメイドでご提案します。「買取保証」によるリスクヘッジから、非公開物件のご紹介、税務・ローンのご相談まで、ワンストップでサポートいたします。

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■ 公式/参考URL一覧

国土交通省：土地総合情報システム https://www.land.mlit.go.jp/webland/
国土交通省：不動産価格指数 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html
国税庁：No.3302 マイホームを売ったときの特例（3,000万円特別控除） https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
国税庁：No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm