株式会社アイエー那覇支店|土地の買取王|土地の売買、スピード査定ならアイエー！那覇市を拠点に沖縄の土地を高価買取中！

不動産、特に大切な土地の売却を考え始めたとき、ほとんどの方が「媒介契約（ばいかいけいやく）」という言葉に突き当たります。

「一般媒介？ 専任媒介？ 専属専任…？ 何が違うの？」 「どの契約を選べば、自分の土地が一番高く、早く売れるんだろう？」 「那覇で土地を売る場合、特別な注意点はある？」

沖縄県那覇市で多くの不動産売却をお手伝いしてきた私たち、株式会社アイエー 那覇支店にも、このようなご相談が毎日のように寄せられます。

媒介契約は、あなたの貴重な資産である土地売却の「戦略」を決める、非常に重要な第一歩です。この選択を間違えると、売却までに時間がかかりすぎたり、最悪の場合、相場より安く手放すことになったりする可能性もゼロではありません。

この記事では、不動産売却の専門家であるアイエー那覇支店が、複雑に見える「3つの媒介契約」の違いを、どこよりも詳しく、そして分かりやすく解説します。那覇市の不動産事情も踏まえながら、あなたの土地に最適な契約形態を見つけるお手伝いをします。

この記事を最後まで読めば、あなたは媒介契約のプロフェッショナルとなり、ご自身の状況に最適な選択ができるようになります。そして、私たちアイエー那覇支店が、なぜ「専任媒介」をおすすめするのか、その理由も深くご理解いただけるはずです。

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なぜ「媒介契約」が重要？沖縄の不動産売却を成功させる最初の分岐点

不動産売却のプロセスは、多くの方にとって一生に一度か二度の経験です。特に沖縄・那覇の土地は、観光需要、相続、軍用地など、様々な要因が絡み合い、その価値判断は簡単ではありません。

この重要な売却活動の「舵取り役」を不動産会社に任せるために結ぶのが、「媒介契約」です。

そもそも媒介契約とは？宅建業法上の定義と役割

媒介契約とは、「土地や建物を売りたい人（売主）」が、「不動産会社（宅地建物取引業者）」に対して、「買主を見つけるための仲介活動（売却活動）」を依頼する契約のことです。

これは、宅地建物取引業法（宅建業法）第34条の2に基づいて定められている正式な契約です。なぜ法律で定められているのか？ それは、高額な資産である不動産の取引において、売主と不動産会社の間のルールを明確にし、売主を不利益から守るためです。

この契約書には、主に以下の内容が記載されます。

• ・売却すべき不動産の特定（那覇市〇〇の土地、面積〇〇㎡など）
• ・売却希望価格（売り出し価格）
• ・契約の種類（一般・専任・専属専任）
• ・契約の有効期間
• ・仲介手数料の額
• ・レインズ（後述）への登録に関する事項
• ・不動産会社の業務報告に関する事項

この契約があるからこそ、不動産会社は広告を出したり、他の不動産会社に情報を共有したりといった、正式な売却活動を開始できるのです。

契約を結ばない「自己発見取引」のリスクとは

「知り合いが買ってくれるかもしれないから、契約は結ばなくていいや」と考える方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、個人間での不動産売買（自己発見取引）には、計り知れないリスクが伴います。

1. 価格設定の妥当性： 那覇市の適正な相場を知らずに取引し、数百万、数千万円単位で損をする可能性があります。
2. 契約書の不備： 法律要件を満たさない契約書を作成し、後で「言った・言わない」のトラブルに発展します。
3. 重要事項説明の欠如： 土地の境界、法令上の制限、近隣の状況など、伝えるべき重要事項を伝えなかった場合、買主から契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を問われ、損害賠償を請求される恐れがあります。
4. ローンの手続き： 買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関はプロ（不動産会社）が作成した正規の売買契約書や重要事項説明書を求めます。個人間取引ではローン審査が通らないケースがほとんどです。

これらのリスクを回避し、安全かつ公正な取引を行うために、専門家である不動産会社との媒介契約が不可欠なのです。

那覇市の不動産市場の特性と媒介契約の重要性

私たちアイエー那覇支店が拠点を置く那覇市、そして沖縄県の不動産市場は、本土とは異なるいくつかの特性があります。

• 相続案件の多さ： 沖縄は全国的に見ても相続による土地の取得が多い地域です。そのため、「相続したものの、那覇には住んでいない」「どう活用・売却していいか分からない」というご相談が後を絶ちません。
• 需要の偏り： 那覇市内でも、おもろまちや久茂地のような商業・住宅人気エリアと、それ以外のエリアでは、需要や価格帯が大きく異なります。
• 特殊な土地事情： 軍用地、借地権（地上権）、再開発エリアなど、専門知識が必要な物件も多く存在します。

このような複雑な市場だからこそ、「どの不動産会社に」「どの契約形態で」任せるかが、売却の成否を分けます。

例えば、需要の高い人気エリアの物件であれば、広く情報を拡散できる「一般媒介」も選択肢になります。しかし、相場が読みづらい相続土地や、専門知識が必要な物件の場合、1社とじっくり戦略を練り、責任を持って販売活動を行ってもらう「専任媒介」や「専属専任媒介」の方が、結果的に高値で、スムーズに売却できる可能性が高まります。

あなたの土地の特性を理解し、最適な戦略を提案してくれるパートナー（不動産会社）を選ぶこと。それが媒介契約の最も重要な目的なのです。

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3つの媒介契約「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の違いが一目でわかる徹底比較表

まずは、3つの契約形態の「違い」を一覧表で比較してみましょう。ここが最も重要なポイントです。

一見すると、依頼できる業者が多い「一般媒介」が有利に見えるかもしれません。しかし、不動産売却の現場では、必ずしもそうとは言い切れません。

それぞれの契約には、明確なメリットとデメリットが存在します。次のセクションから、各契約形態を徹底的に深掘りしていきましょう。

【タイプ別深掘り①】一般媒介契約のメリット・デメリットと向いている人

「一般媒介契約」は、3つの中で最も自由度が高い契約形態です。

メリット：複数の業者に依頼できる「窓口の広さ」

一般媒介契約の最大のメリットは、同時に複数の不動産会社（例えば、A社、B社、C社）に売却を依頼できることです。

• 競争原理が働く可能性： 各社が「他の会社より先に見つけよう」と競い合うことで、売却活動が活発になる可能性があります。
• 情報の拡散： 複数の会社がそれぞれのネットワーク（自社の顧客リスト、ポータルサイトなど）で広告活動を行うため、多くの人の目に触れる機会が増えます。
• 自己発見取引もOK： 不動産会社を通さず、売主様ご自身が親戚や知人などに売却（自己発見取引）することも自由です。

デメリット：業者の「やる気」が出にくい？報告義務なしの落とし穴

一方で、この「自由度の高さ」が、一般媒介契約の最大のデメリットにもなり得ます。

• 不動産会社の熱意の低下： 複数の会社に依頼できるということは、不動産会社から見れば「自社で頑張って広告費をかけても、他の会社で契約されてしまえば、その費用はすべて無駄（タダ働き）になる」リスクがあるということです。そのため、高額な広告費をかけた積極的な販売活動を躊躇する傾向があります。
• レインズ登録義務なし： 専任系契約と違い、不動産会社間の情報ネットワーク「レインズ」への登録が義務ではありません。登録されなければ、他の不動産会社が買主を見つけてくる機会が失われます。
• 業務報告義務なし： これが最大の注意点です。不動産会社は売主に対し、「今どのような活動をしているか」「何件の問い合わせがあったか」を報告する法的な義務がありません。売主からすると、「本当に売却活動をしてくれているのか？」と不安になりがちです。

沖縄・那覇で「一般媒介」を選ぶべきケースとは

私たちアイエー那覇支店では、以下のようなケースであれば、一般媒介契約も有効な選択肢の一つだと考えています。

1. 那覇市内の超人気エリア（おもろまち新都心、久茂地など）の物件： 放っておいても買い手が集まるような、非常に条件の良い物件の場合。複数の会社に依頼しても、各社が積極的に動いてくれる可能性が高いです。
2. 売却を急いでいない場合： 「良い条件の人がいれば売りたい」というスタンスで、じっくり構えられる場合。
3. 自分で買主を見つけるアテが既にある場合： 知人などへの売却も視野に入れつつ、保険として不動産会社にも依頼しておきたい場合。

しかし、多くの「相続した土地」や「少し特殊な条件の土地」の場合、一般媒介では不動産会社の力が入らず、結果として「塩漬け」状態になってしまうリスクがあることを、私たちは現場で何度も見てきました。

【タイプ別深掘り②】専任媒介契約のメリット・デメリットと向いている人

次に、アイエー那覇支店が最も推奨する「専任媒介契約」です。これは、売主と不動産会社が「1対1」でタッグを組む契約形態です。

メリット：1社集中と「2週間に1回以上」の報告義務による安心感

専任媒介契約のメリットは、売主と不動産会社が強固な信頼関係を築ける点にあります。

• 不動産会社の責任感の向上： 依頼が1社限定のため、不動産会社は「自社が必ず売る」という強い責任感を持ちます。広告費も積極的に投下し、真剣な売却活動を行います。
• レインズへの登録義務（7日以内）： 契約後7日以内にレインズへ登録することが義務付けられています。これにより、全国の不動産会社があなたの土地情報を閲覧可能になり、買主を見つけるチャンスが飛躍的に高まります。
• 業務報告義務（2週間に1回以上）： 不動産会社は、売主に対して「2週間に1回以上」、メールや書面で売却活動の状況（問い合わせ件数、広告の反響、内見希望者の有無など）を報告する義務があります。これにより、売主は「今どうなっているか」を正確に把握でき、安心感が得られます。

デメリット：1社の力量に依存するリスク

もちろんデメリットもあります。それは、選んだ1社の力量に、売却のすべてが依存してしまうことです。

• 囲い込みのリスク： もし選んだ会社が悪質な場合、レインズには登録するものの、他の不動産会社からの「買いたい」という問い合わせを意図的に断り、自社で見つけた買主とだけ契約させようとする「囲い込み」を行うリスクがあります（詳細は後述します）。
• 販売戦略のミスマッチ： その会社の得意分野（例：アパート売買は得意だが、土地売買は苦手）と、あなたの物件がミスマッチだった場合、売却に時間がかかる可能性があります。

だからこそ、「どの会社と専任媒介契約を結ぶか」というパートナー選びが非常に重要になります。

自己発見取引も可能！バランスの取れた選択肢

専任媒介契約の大きな特徴は、「自己発見取引が可能」である点です。 もし売主様ご自身が、親戚や知人など、買主を見つけてきた場合、不動産会社を介さずに（仲介手数料なしで）売買契約を結ぶことができます。

「すべてをプロに任せたいが、万が一の可能性（自己発見）も残しておきたい」というニーズに応えられる、非常にバランスの取れた契約形態と言えます。

アイエー那覇支店が「専任媒介」を推奨する理由

私たちアイエー那覇支店は、那覇市の土地売却において、この「専任媒介契約」を基本としてお客様にご提案しています。

那覇市の不動産は、一つとして同じものがありません。相続が絡む複雑な権利関係、地域特有の条例、将来の開発計画など、専門的な知見が必要です。

一般媒介のように「広く浅く」ではなく、「専任媒介」で私たち1社に集中して任せていただくことで、その土地のポテンシャルを最大限に引き出すための詳細な調査と、最適な売却戦略（価格設定、広告手法、交渉術）を、責任を持って実行できるからです。 そして、「2週間に1回以上」の密な報告を通じて、お客様と二人三脚でゴール（＝満足のいく売却）を目指す。これがアイエー那覇支店のスタイルです。

【タイプ別深掘り③】専属専任媒介契約のメリット・デメリットと向いている人

最後に、3つの中で最も拘束力が強く、最も手厚いサポートが期待できる「専属専任媒介契約」です。

メリット：最も手厚いサポート「1週間に1回以上」の報告義務

専任媒介契約の「強化版」とイメージしてください。

• 依頼は1社のみ： 専任媒介と同じです。
• レインズへの登録義務（5日以内）： 専任媒介（7日以内）よりも早く、契約後5日以内に登録する義務があります。よりスピーディな情報拡散が期待できます。
• 業務報告義務（1週間に1回以上）： 専任媒介（2週間に1回以上）よりも頻繁に、「1週間に1回以上」の報告義務があります。非常に手厚く、密なコミュニケーションが可能です。

「とにかく進捗を細かく知りたい」「少しでも早く情報を拡散してほしい」という方には最適です。

デメリット：「自己発見取引」が禁止される最大の注意点

専属専任媒介契約の最大のデメリットであり、専任媒介との決定的な違いが、「自己発見取引の禁止」です。

たとえ売主様ご自身が買主（親戚や知人など）を見つけてきたとしても、必ず契約した不動産会社を仲介に入れなければなりません。当然、仲介手数料も発生します。

「知り合いが買う可能性は絶対にない」「買主探しは100%プロに任せる」という強い意志がない限り、この契約形態を選ぶのは慎重になるべきです。

とにかく早く、高く売りたい場合に選ぶべきか？

「報告が手厚いなら、これが一番いいのでは？」と思うかもしれません。 しかし、現場の感覚から言うと、「専任媒介（2週間に1回報告）」と「専属専任媒介（1週間に1回報告）」で、不動産会社の熱意や売却活動の「質」が劇的に変わるわけではありません。

信頼できる会社であれば、専任媒介であっても、必要に応じて1週間に1回、あるいはそれ以上の頻度で報告を行うのが普通です。

「自己発見取引」の可能性を完全に閉ざしてしまうデメリットを考慮すると、多くのケース（特に那覇市での土地売却）においては、バランスの取れた「専任媒介契約」の方が、売主様にとっての自由度と安心感を両立できると、アイエー那覇支店は考えています。

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不動産業界の「闇」？媒介契約と「囲い込み」問題の真相と見抜き方

媒介契約、特に「専任媒介」や「専属専任媒介」を語る上で、避けて通れないのが「囲い込み」という業界の悪しき慣習です。

これは、売主様が適正価格で早く売るチャンスを奪う、非常に悪質な行為です。アイエー那覇支店は、この問題を深刻に受け止めています。

「囲い込み」とは何か？売主が被る深刻な不利益

不動産会社は通常、売買が成立すると、売主様から仲介手数料（A）、買主様からも仲介手数料（B）を受け取ります。これを「両手仲介」と呼びます。

もし、自社（アイエー）が売主様から依頼を受け（専任媒介）、レインズに登録したとします。 その後、別の不動産会社（X社）が買主様を見つけてきて「その土地を買いたい」と問い合わせてきた場合。 X社が買主様の仲介を、アイエーが売主様の仲介をすることで、取引が成立します。この場合、アイエーは売主様からのみ手数料（A）を受け取ります（片手仲介）。

「囲い込み」とは、1社に任された不動産会社（アイエー）が、この「両手仲介（A+B）」に固執するあまり、他の不動産会社（X社）からの「買いたい」という問い合わせを、意図的に断ってしまう行為です。

「その物件は、すでに商談中です」 「売主様の都合で、今は紹介できません」

このように嘘の理由をつけてX社を断り、自社で（手数料を両方払ってくれる）買主が見つかるのを待つのです。

売主様からすれば、たまったものではありません。 X社が連れてきたお客様が、本当は一番高い価格で買ってくれる人だったかもしれないのです。 この「囲い込み」によって、売却のチャンスを逃し、売却期間が長引き、最終的には（自社で見つけた）安い価格で妥協させられる…これが「囲い込み」の恐ろしさです。

なぜ「専任媒介」で囲い込みが起こりやすいのか

「一般媒介」では、複数の会社が情報を持っていますし、レインズ登録義務もないため、構造的に「囲い込み」は起こりにくいです。

一方で、「専任媒介」「専属専任媒介」は、その1社だけが売却の窓口となるため、その会社が情報をコントロールできてしまいます。だからこそ、1社に任せる契約形態は、この「囲い込み」のリスクと隣り合わせなのです。

アイエー沖縄が実践する「囲い込み防止」と透明性の高い売却活動

では、どうすれば「囲い込み」を防げるのか？ 答えはシンプルです。「誠実で、透明性の高い不動産会社を選ぶこと」に尽きます。

私たちアイエー那覇支店は、「囲い込み」が売主様の利益を著しく損なう行為であると認識し、その防止を徹底しています。

1. レインズ登録証明書の発行： 専任媒介契約を締結後、レインズに登録したことを証明する「登録証明書」を必ず売主様にお渡しします。これにより、情報が公に開示されたことをご確認いただけます。
2. すべての問い合わせの報告： 「2週間に1回以上」の業務報告では、自社への問い合わせだけでなく、他の不動産会社からどのような問い合わせが、何件あったかをすべて包み隠さず報告します。
3. 売主様の利益の最優先： 私たちの使命は、「両手仲介」で儲けることではありません。売主様の土地を「一番良い条件で」売却することです。たとえそれが他社様が見つけた買主（片手仲介）であっても、売主様にとってそれがベストな条件であれば、迷わず取引を成立させます。

「専任媒介はリスクがある」のではなく、「信頼できない会社と専任媒介を結ぶことにリスクがある」のです。

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媒介契約の「期間」と「途中解約」の注意点｜トラブル回避術

媒介契約を結ぶ際、期間と解約条件も重要なチェックポイントです。

契約期間は「3ヶ月」が基本。自動更新はNG？

宅建業法により、「専任媒介」および「専属専任媒介」の契約期間は、最長で3ヶ月と定められています。3ヶ月を超える期間で契約しても、3ヶ月とみなされます。

「一般媒介」には法律上の期間制限はありませんが、行政指導により、同様に3ヶ月以内とすることが推奨されています。

なぜ3ヶ月なのか？ これは、3ヶ月間、その不動産会社に真剣に活動してもらい、その成果を見極めるための「お試し期間」のようなものです。

注意すべきは「自動更新」の特約です。 契約書に「売主からの申し出がない限り、本契約は自動的に更新される」といった条項が入っている場合があります。 これでは、売却活動に不満があっても、ずるずると契約が続いてしまいます。

アイエー那覇支店では、必ず3ヶ月の満期が近づいた時点で、これまでの活動報告と今後の戦略をご説明し、売主様の「意思」を確認した上で、改めて「再契約（更新）」の手続きを行います。

途中で不動産会社を変えたい…違約金は発生する？

「専任媒介で任せたけど、全然報告も来ないし、活動してくれている気がしない。解約したい」

このような場合、契約期間（3ヶ月）の途中でも解約することは可能です。 ただし、解約の理由によっては、ペナルティが発生する場合があります。

1. 不動産会社に明らかな非がある場合（債務不履行）： 「レインズに登録しない」「業務報告を全くしない」など、契約内容（義務）を果たしていない場合。売主様は違約金なしで解約できます。
2. 売主様都合での一方的な解約の場合： 不動産会社が義務を果たしているにもかかわらず、「気が変わった」「他の会社が良く見えた」といった理由で解約する場合。 この場合、不動産会社は、それまでにかかった「売却活動の実費（広告費、調査費など）」を請求できると定められています。 ※仲介手数料そのものではなく、あくまで「実費」です。

無用なトラブルを避けるためにも、契約前に「どんな活動をしてくれるのか」「報告はどのようにくれるのか」をしっかり確認し、納得した上で契約することが重要です。

信頼関係が鍵。契約前に確認すべきこと

媒介契約は「法律」であると同時に、売主様と不動産会社の「信頼関係」の証でもあります。 契約書にサインする前に、ぜひ以下の点を確認してください。

• あなたの土地の「強み」と「弱み」を理解してくれているか？
• 那覇市の相場に基づいた、根拠のある「査定価格」を提示してくれたか？
• どのような「売却戦略」（広告媒体、ターゲット層）を考えているか？
• 「囲い込み」をしないと明言し、透明性を約束してくれるか？
• （アイエー那覇支店のように）その地域での売却実績が豊富か？

これらの質問に、誠実に、具体的に答えてくれる会社こそが、あなたのパートナーにふさわしいと言えます。

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ケーススタディ：沖縄・那覇の土地オーナー別！おすすめ媒介契約診断

理論は分かっても、「じゃあ、私の場合は？」と思いますよね。 ここで、沖縄・那覇でよくある3つのケース別に、アイエー那覇支店がおすすめする媒介契約を診断します。

ケース1：相続した土地を「とにかく早く」現金化したいAさん

• ・状況： 那覇市内に実家（土地）を相続したが、自分は東京在住。固定資産税の負担もあり、活用予定もないため、できるだけ早く売却して現金化し、他の相続人と分割したい。
• ・診断： 「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」
• ・理由： スピードを最優先する場合、1社に集中して強力に販売活動をプッシュしてもらう必要があります。特にAさんのように遠方にお住まいの場合、窓口が1社の方がコミュニケーションもスムーズです。 レインズへの早期登録（専属なら5日、専任なら7日）と、不動産会社による積極的な広告展開（ポータルサイト、同業者への紹介）が不可欠です。 「1週間に1回」の詳細な報告が欲しい場合は「専属専任」、自己発見（例：親戚が買いたいと言い出す可能性）も残したいなら「専任」がおすすめです。

ケース2：那覇市内の人気エリアの土地を「できるだけ高く」売りたいBさん

• ・状況： 那覇市おもろまちに、需要の高い整形地（形の良い土地）を持っている。売却を急いではいないが、売るからには1円でも高く売りたい。
• ・診断： 「専任媒介契約」（信頼できる1社と組む） or 「一般媒介契約」（複数の有力な会社と組む）
• ・理由： Bさんのような「人気物件」は、不動産会社から見ても「ぜひ扱いたい」案件です。 「一般媒介」で複数の有力な不動産会社（例：アイエー那覇支店と、他の大手C社、地元有力D社）に依頼し、競争させることで、より高い条件の買主を見つけられる可能性があります。 ただし、その場合でも「報告義務がない」デメリットは残ります。 一方、アイエー那覇支店のような「専任媒介」で1社に絞り、「時間をかけてもいいので、最高値を目指す戦略を立ててほしい」と依頼するのも賢明な方法です。私たちは、その土地のポテンシャルを最大限に評価してくれる買主（個人か、不動産デベロッパーか）を見極め、的を絞った交渉を行います。

ケース3：複数の不動産会社の意見を聞きながら「じっくり」進めたいCさん

• ・状況： 売却は初めて。まずは複数の不動産会社と付き合ってみて、対応や提案内容を比較しながら、信頼できる会社を見極めたい。
• ・診断： 「一般媒介契約」（ただし期限付き）
• ・理由： Cさんのような「比較検討」フェーズでは、まず「一般媒介契約」で複数の会社（例：3社）と契約してみるのが良いでしょう。 ただし、前述の通り、一般媒介では報告義務がないため、放置されるリスクがあります。 そこで、「まずは1〜2ヶ月、一般媒介で各社の動きを見て、最も信頼できると感じた1社と、その後『専任媒介契約』に切り替える」というステップを踏むことをおすすめします。 私たちアイエー那覇支店は、一般媒介のご依頼であっても、専任媒介と同様の熱意で活動し、自主的に活動報告を行います。その誠実さを見ていただき、最終的に「専任」として選んでいただくことも多々あります。

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媒介契約に関するよくある質問（FAQ）

最後に、お客様から寄せられる媒介契約に関する細かな疑問について、Q&A形式でお答えします。

Q1. 結局、どの契約形態が一番「高く」売れるのですか？

A1. 契約形態そのもので「高く売れる」ものが決まるわけではありません。 「高く売れる」かどうかは、「その土地の価値を正しく評価し、その価値を認めてくれる最適な買主に、いかに早く情報を届けられるか」にかかっています。

理論上は、情報が広く拡散される「専任媒介」や「専属専任媒介」（レインズ登録義務あり）の方が、最適な買主に出会う確率は高くなります。 しかし、それ以上に重要なのは、売却戦略を立て、実行する不動産会社の「実力」と「熱意」です。アイエー那覇支店は、どの契約形態であっても、お客様の利益を最大化する戦略をご提案します。

Q2. 媒介契約を結ぶと、手数料はいつ支払うのですか？

A2. 仲介手数料は「成功報酬」です。 媒介契約を結んだ時点では、1円も発生しません。 その後、不動産会社の仲介によって売買契約が成立し、最終的に物件の引き渡しが完了した時点で、初めてお支払いいただくものです。 もし、媒介契約期間中（例：3ヶ月間）に売れなかった場合、仲介手数料は発生しません。

Q3. 「レインズ（REINS）」って何ですか？登録されるとどうなる？

A3. レインズ（REINS）とは、Real Estate Information Network Systemの略で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する、不動産会社専用の情報ネットワークシステムです。 （例：東日本レインズ、西日本レインズなど）

「専任媒介」「専属専任媒介」で契約すると、あなたの土地情報がここに登録されます。 これにより、那覇市内だけでなく、全国の不動産会社が「那覇市にこういう土地が売りに出ている」という情報を閲覧できるようになります。 買主を探している他の不動産会社が、レインズを見て「うちのお客様に紹介したい」と問い合わせてくるため、売却のチャンスが劇的に広がります。一般媒介（義務なし）との大きな違いは、この情報の拡散力です。

Q4. 媒介契約書でチェックすべき重要なポイントは？

A4. 契約書（宅地建物取引業法第34条の2の書面）にサインする際は、以下の点を必ずご自身の目で確認してください。

1. 契約の種類： 「一般」「専任」「専属専任」のどれに丸がついているか。
2. 売却希望価格（媒介価額）： 業者と合意した「売り出し価格」が正確に記載されているか。
3. 契約の有効期間： 「3ヶ月以内」になっているか。開始日と満了日。
4. 自動更新の有無： 「自動更新する」といった特約が入っていないか。
5. 仲介手数料： 上限額（例：売買価格の3%+6万円+消費税）が記載されているか。
6. レインズ登録・業務報告の義務： 専任・専属専任の場合、登録期限や報告頻度が法廷通り記載されているか。

不明点があれば、サインする前に必ず担当者に質問してください。アイエー那覇支店では、契約内容についてお客様が100%ご納得いただけるまで、丁寧に説明いたします。

Q5. 一般媒介で複数の会社と契約する場合の注意点は？

A5. 2点、注意が必要です。

1. 「明示型」と「非明示型」： 一般媒介には、他にどの会社に依頼しているかを通知する「明示型」と、通知しない「非明示型」があります。トラブルを避け、各社の状況を把握するためにも「明示型」を選ぶことを推奨します。
2. 窓口の煩雑さ： 3社と契約すれば、3社から電話やメールが来ます。内見希望が入れば、3社と日程調整が必要になる場合もあり、売主様の負担が増える可能性があります。

Q6. 売却活動の報告が来ない場合、どうすればいいですか？

A6. まずは契約書を確認してください。 「専任媒介（2週間に1回以上）」「専属専任媒介（1週間に1回以上）」の契約にもかかわらず報告がない場合、それは明らかな契約違反（債務不履行）です。 すぐに不動産会社に連絡し、報告を催促してください。それでも改善されない場合は、契約の解除を検討すべきです。 「一般媒介」の場合は報告義務がないため、法的には催促できませんが、誠実な会社であれば自主的に報告をくれるはずです。

Q7. アイエー那覇支店では、どの契約形態の実績が多いですか？

A7. 私たちアイエー那覇支店では、「専任媒介契約」をお選びいただくお客様が最も多いです。 これは、私たちが「なぜ専任媒介が、那覇市の土地売却においてお客様の利益につながるか」を、査定時にしっかりとご説明し、ご納得いただいた結果だと自負しております。 お客様の大切な資産を「1社集中」でお預かりする責任を胸に、日々、透明性の高い売却活動を行っています。もちろん、お客様のご意向や物件の特性に合わせて「一般媒介」や「専属専任媒介」も柔軟にご提案しています。

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まとめ：媒介契約は「信頼できるパートナー」選びの第一歩｜アイエー那覇支店にご相談ください

長い解説にお付き合いいただき、ありがとうございました。 「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」という3つの媒介契約の違いと、それぞれのメリット・デメリット、そして沖縄・那覇の土地売却における選び方について、ご理解が深まったかと思います。

媒介契約は、単なる手続きではありません。 それは、あなたの「大切な資産の売却」という一大プロジェクトを、誰と、どのような戦略で進めていくかを決める「パートナーシップ契約」です。

• ・一般媒介は、「複数の知人」に広く浅くお願いするイメージ。
• ・専任媒介は、「信頼できる1人のパートナー」と二人三脚で進むイメージ。
• ・専属専任媒介は、「すべてを任せきりにするプロの執事」に依頼するイメージです。

どの契約を選ぶかよりも、「どの会社をパートナーとして選ぶか」の方が、売却の成功にとってはるかに重要です。

私たち株式会社アイエー 那覇支店は、沖縄・那覇の不動産市場を熟知したプロフェッショナル集団です。 私たちは、目先の利益（両手仲介）のために情報を「囲い込む」ようなことは決して行いません。 お客様（売主様）の利益を最大化することだけを考え、透明性の高い売却活動をお約束します。

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記事監修：株式会社エフネクスト