「土地を売りたいけれど、境界確定測量は絶対にしないといけないの？」
「測量費用が高そうだし、隣の人とのやり取りも面倒……」
土地の売却を検討する際、多くの地主様が直面するのが「境界確定測量」の壁です。
結論から申し上げますと、現在の不動産取引において、トラブルなく適正価格で売却するためには「境界確定測量」はほぼ必須と言えます。しかし、状況によっては省略できるケースや、現状のまま売却する方法も存在します。
この記事では、地域密着で土地・建物の買取を行う株式会社アイエー那覇支店が、土地売却における測量の必要性、最新の費用相場、そして測量をしないリスクについて、専門的な視点から分かりやすく解説します。
■ この記事の要点まとめ
- 必要性：トラブル防止と買主のローン審査のため、原則として引き渡しまでの測量完了が必須。
- リスク：未測量の場合、引き渡し後に「契約不適合責任」を問われ、損害賠償請求される恐れがある。
- 費用相場：一般的な住宅地で35万〜60万円程度。官民査定が入ると80万円以上になることも。
- 期間：依頼から完了まで早くて2〜3ヶ月、長引くと半年以上かかる。
- 解決策：測量が面倒、または隣地トラブルがある場合は、「現状有姿」で買い取る不動産会社への売却がおすすめ。
結論：土地売却に「境界確定測量」はほぼ必須！その理由は？
昔の土地取引では、登記簿上の面積だけで売買する「公募売買」も一般的でした。しかし、コンプライアンスが重視される現代、特に2020年の民法改正以降は状況が大きく変わっています。
「公募売買」と「実測売買」の違いとは
土地取引には大きく分けて2つの方法があります。
- 公募売買（こうぼばいばい）：
登記簿に記載された面積で売買金額を固定する方法。「後から実測して面積が違っていても文句は言わない」という特約を結びますが、主に山林や広大な原野などで用いられます。 - 実測売買（じっそくばいばい）：
実際に測量を行い、確定した正確な面積に基づいて売買代金を清算する方法。現在の都市部や住宅地の取引では、こちらが圧倒的に主流です。
2020年民法改正「契約不適合責任」のリスク回避
以前の「瑕疵担保責任」に代わり、2020年4月から「契約不適合責任」が施行されました。
これは、契約内容と実際に引き渡された土地の内容（種類、品質、数量）が適合しない場合、売主が重い責任を負うというものです。
もし境界が確定していない状態で売却し、後から「越境していた」「面積が足りなかった」という事実が発覚した場合、買主から以下のような請求を受けるリスクがあります。
- 追完請求（不備を直してくれ）
- 代金減額請求（面積が足りない分、お金を返して）
- 契約解除（やっぱり買わない）
- 損害賠償請求（損をした分を払え）
これらを避けるための唯一の確実な手段が、境界確定測量なのです。
買主・金融機関からの要望が強まっている背景
買主が土地を購入して家を建てる際、住宅ローンを利用するのが一般的です。
金融機関は、担保となる土地の境界が不明確であることを嫌います。そのため、融資の条件として「確定測量図の提出」を求めるケースがほとんどです。つまり、測量をしないと「買主がローンを組めない＝土地が売れない」という事態に陥ります。
境界確定測量を行う3つの大きなメリット
費用と手間はかかりますが、それに見合うだけのメリットがあります。
メリット1：土地の売却価格が確定し、トラブルを防げる
境界標（杭）がしっかり入ることで、隣地との境界線が物理的に明確になります。「ここまでは自分の土地」と胸を張って引き渡せるため、売却後の隣人トラブルやクレームの心配から解放されます。
メリット2：有効面積が増え、売却額が上がる可能性がある（縄伸び）
古い登記簿の面積は、実際よりも小さく記載されていることがよくあります（これを「縄伸び」と呼びます）。
測量の結果、登記簿より実際の面積が広ければ、その分だけ売却金額が増える可能性があります。特に坪単価が高い那覇市内や市街地では、数十万円〜百万円単位の差が出ることも珍しくありません。
メリット3：買主の信頼獲得により早期売却に繋がる
「境界確定済み」の物件は、買主にとっても安心材料です。ハウスメーカーも設計がしやすいため、他の未測量物件よりも優先的に検討されやすくなり、結果として早期売却・高値売却に繋がりやすくなります。
【2025年最新】境界確定測量にかかる費用と期間
では、実際にどれくらいの費用と期間を見込んでおくべきでしょうか。
※以下の費用は一般的な目安です。土地の形状や条件により変動します。
費用の相場（官民査定・民民査定の違い）
測量には、隣地が民有地のみの場合（民民査定）と、道路や水路などの公有地を含む場合（官民査定）で費用が異なります。
| 測量の種類 | 土地の条件（例：30〜40坪） | 費用相場（税込目安） |
|---|---|---|
| 現況測量 | 境界立会いなし、現況のみ | 10万〜20万円 |
| 境界確定測量（民民） | 隣地がすべて民有地 | 35万〜55万円 |
| 境界確定測量（官民） | 道路・水路との境界確認含む | 60万〜90万円〜 |
※株式会社アイエー調べ（2025年時点の市場傾向）
※筆数が多い場合や、隣接地権者が多数の場合は加算されます。
費用が高額になる5つのケース
以下のようなケースでは、通常よりも費用が高くなる（100万円を超える）ことがあります。
- 隣地所有者が多い（マンション、共有名義など）
- 公道や水路に接している距離が長い
- 土地の形状が複雑
- 過去の測量図が全くない（資料調査に時間がかかる）
- 境界紛争が起きている
測量にかかる期間とスケジュール感
測量はすぐに終わりません。依頼から完了（登記）まで、最短でも2〜3ヶ月はかかると見ておきましょう。
官公庁との立ち会いが必要な「官民査定」の場合、申請から許可までに時間がかかるため、4ヶ月〜半年かかることもザラにあります。
「来月現金化したい」という場合、通常の仲介売却では測量が間に合わない可能性が高いです。
費用は誰が払う？「売主負担」が原則の理由
商慣習として、測量費用は「売主」が負担するのが一般的です。「自分の商品の内容を証明する責任は売主にある」という考え方に基づくためです。
ただし、買主側から「さらに細かく分割してほしい」などの要望があった場合は、交渉次第で折半や買主負担になることもあります。
測量の流れを5ステップで解説
手続きは「土地家屋調査士」という国家資格者に依頼して行います。
1. 土地家屋調査士への依頼・資料調査
法務局や役所で、公図・登記簿・地積測量図などの資料を集め、隣接地の所有者を調査します。
2. 現地での仮測量・立会い依頼
現地の塀や既存の杭をもとに仮測量を行います。その後、隣地所有者へ「境界確認の立会い」をお願いする挨拶に伺います。
3. 隣地所有者との境界立会い（最重要）
関係者全員（売主、隣地所有者、道路管理者、調査士）が現地に集まり、「ここが境界ですね」と指差し確認を行います。
※ここでの合意が得られないと、測量は完了しません。
4. 境界確認書の取り交わし
合意した境界線を図面にし、「筆界確認書（境界確認書）」に全員の実印を押印します。印鑑証明書も添付します。
5. 登記申請・完了
必要に応じて「地積更正登記（面積を正しく直す）」や「分筆登記」を行い、新しい測量図が法務局に備え付けられれば完了です。
境界確定測量が「不要」または「困難」なケースとは
ここまで「測量は必要」と述べましたが、例外もあります。
隣地所有者が立会いに応じない場合（筆界特定制度）
「隣の人と仲が悪くてハンコをもらえない」「隣の人が行方不明」というケースもあります。
この場合、法務局の「筆界特定制度」を利用することで解決できる場合がありますが、さらに時間と費用がかかります。
広大な山林や原野を売買する場合（公募売買）
測量費用が土地の売却価格を上回ってしまうような山林などは、合意の上で「公募売買（測量なし）」とすることがあります。
【解決策】不動産買取業者（アイエーなど）に売却する場合
これが最も現実的な解決策です。
一般個人への売却ではなく、不動産会社による「買取」であれば、境界確定測量を免除できるケースが多いです。
プロである不動産会社は、境界トラブルのリスクも含めて査定・購入し、購入後に自社で測量や解決を行うノウハウを持っています。「費用をかけたくない」「時間をかけずに売りたい」「隣と揉めたくない」という方は、買取を選択するのが賢明です。
沖縄の土地売却における注意点（アイエー那覇支店より）
沖縄県内での土地取引では、本土とは少し異なる事情があります。
戦後の混乱による境界不明確な土地の多さ
沖縄は戦後の米軍統治時代を経て復帰した歴史的経緯から、公図と現地の状況がズレている土地が非常に多い地域です。
「ブロック塀が実は隣の土地にはみ出していた」「登記簿では100坪なのに実際は80坪しかなかった」というケースが頻繁に起こります。だからこそ、個人の売買では測量が重要視されます。
複雑な権利関係の整理もお任せください
アイエー那覇支店では、こうした沖縄特有の「境界不明確な土地」や「相続登記が未了の土地」、「市街化調整区域の農地」などの売買実績が豊富です。
「測量を入れると赤字になりそう」「隣との境界が分からない」という場合でも、まずは私たちにご相談ください。現状のままでの買取査定が可能です。
よくある質問（FAQ）
Q1. 昔の測量図（地積測量図）があるのですが、それでも測量は必要ですか？
A. 作成された年代によります。
昭和の古い測量図や、平成17年（不動産登記法改正）以前のものは精度が低い場合があり、現在の基準では通用しない（復元性がない）ことが多いです。新しい基準での再測量を求められるケースが一般的です。
Q2. 隣の人がどうしても立会いに応じてくれません。売却は無理ですか？
A. 一般の方への売却は難航しますが、買取業者への売却なら可能です。
隣人トラブルがある状態でも、プロの不動産会社であれば現状で購入し、解決を図ることができます。諦めずにご相談ください。
Q3. 測量費用を用意できないのですが、売却代金から支払えますか？
A. 仲介会社や調査士との相談によりますが、一般的には「着手金」として半金程度を先に支払う必要があります。
資金の手出しが難しい場合は、測量費用負担のない「買取」をご検討ください。
まとめ：測量に迷ったらまずは無料査定・相談を
土地売却において、境界確定測量は「安心取引のためのパスポート」です。
しかし、数十万円の費用と数ヶ月の期間がかかるのも事実。
- 高く売りたい・時間はある 👉 境界確定測量をして仲介で売却
- 早く売りたい・費用をかけたくない・隣と揉めたくない 👉 不動産会社に現状のまま買取を依頼
ご自身の状況に合わせて、最適な方法を選びましょう。
株式会社アイエー那覇支店では、他社で断られたような「境界未確定の土地」や「難あり物件」の買取にも力を入れています。測量を入れる前に、まずは一度、どれくらいの価格になるか無料査定をしてみませんか？
お客様にとって一番メリットのある売却方法を、沖縄の不動産事情に精通したスタッフがご提案いたします。
当社では総合的に土地を評価して買取価格を提示させていただきております。一人一人に担当が付きますので初めてのご相談でも、安心してご利用いただけると思います。お悩みの方はぜひお気軽にご相談ください。
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