はいさーい！
那覇市で土地買取を専門に行う不動産会社、（株）アイエーのコラム担当カンです！
本日は、私たちの身近で暮らしの平穏を妨げる要因「土地の境界線問題」について触れていきます。隣人同士が所有地の権利に関して主張を譲らず、裁判に発展してしまうといったトラブルは、実は頻繁に起こっています。
今回のコラムではそんな境界線のトラブルを回避するための参考として、「土地境界線」の「調べ方」について執筆しました。
土地境界線の定義とは？
土地と土地の境目には必ず境界線があります。土地の境界線は必ずしも視認できるものではなく、一般的には境界標や境界杭などで分けられた土地の外周に沿った線のことを指します（俗に言う「敷地境界線」）。
建築基準法に登場する境界線には以下のようなものがあります。（いずれも明確な定義はありません）
●「隣地境界線」：敷地境界線の中で、隣接する他の土地との間にある境界線
●「前面道路の境界線」：敷地境界線の中で、敷地と前面道路の間にある境界線
※隣地境界線と道路境界線を足したものが敷地境界線です。
民法の第234条第1項では「建物を築造するには、境界線から五十センチメートル以上の距離を保たなければならない」と定められており、建築に関しても境界線をはっきりさせることは大きな意味を持ちます。
よくある疑問：境界標とは？
「境界標」とは境界線の位置を示す目印です。材質はコンクリート製のものもあれば、鉄製や木製のものもあります。境界線の折れ点に設置され、境界標をたどれば境界線が分かるため、境界標で確認するやり方が最も簡単に現地の土地境界線を見る方法です。
また、境界線のなかにも二つの種類があることはご存じでしょうか？これより、境界線の「筆界」と「所有権界」の区別について解説していきます。
① 筆界とは？
”不動産登記法 第百二十三条1項
表題登記がある一筆の土地とこれに隣接する他の土地との間において、当該一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた二以上の点及びこれらを結ぶ直線をいう。”
すなわち筆界とは、土地が登記された際に地番とともに設定される公的な区画のことです。公図や地積測量図に示される境界は筆界に分類されます。これは「公法上の境界」とも呼ばれ、登記を伴わない所有者同士の取引や合意だけでは変動することがありません。
② 所有権界とは？
所有権界とは、土地所有者同士の合意によって形成される境界のことです。言い換えるならば土地所有権の及ぶ範囲の境目になりますね。所有権界の例としては、生垣やブロック塀で仕切ったりすることで物理的に境界を示している事例が多いです。
所有権界は所有者同士の合意によって移動させることも可能で、境界確認書を作成すれば当事者同士の取り決めに対し有効に働きます（※登記をするまでは第三者に権利を示すことができません）。俗に「私法上の境界」とも呼ばれます。
「筆界」と「所有権界」は一致することが多いですが、所有権移転が起こった後土地の分筆登記がなされなかったときや、不確定な目印（樹木など）を境界としていた場合にこれらが異なる場合があります。土地の筆界が決まっていない時に新たな建築を行ったり、土地の売買や分筆を行ったりする場合には境界線のトラブルが起こりやすいと言われています。
現況測量：
現状の境界標や塀の位置などを参考に行う測量のことです。土地家屋調査士や測量士によって測量されますが、隣人との境界同意は無く、登記申請に使用することはできません。
確定測量：
隣地所有者（及び道路管理者）の同意をもって行われる測量のことです。土地の価値を測る上で非常に重要な作業であり、分筆（土地を分けること）や地積更正（面積を正しく測り、登記簿に反映させること）などに必要です。主に土地家屋調査士によって行われます。
隣地所有者との間の錯誤や、地形変質などの問題は資産価値に大きくかかわってくるため、土地所有者は皆境界に敏感です。もしも当事者同士の話し合いで境界が確定しない場合には、１００万円前後の費用を用意して「境界確定訴訟」を起こす必要があるかもしれません。事前に境界をはっきりさせておくことが土地のトラブルを抑止するために最も重要な手段となってきます。
土地境界線の調べ方3つ！
実際に土地の境界線を明確にする方法について見ていきましょう。土地の境界線を確かめるためには、3つの方法があります。
1.地積測量図や公図の確認
地積測量図とは、一筆の土地測量の結果を記した法的な力のある図面です。分筆登記や地籍更正登記の申請をする際などに使用される書類であり、土地の面積や境界標の位置、正確な土地の形状などを明らかにすることができます。（ただし地積測量図では境界線の合意がとれているか分かりません。所有者同士の合意まで確認するときは「確定測量図」を参考にします。）例えば那覇市であれば、市全体面積の69.7％が地籍調査実施済みとなっています。
国土交通大臣の認可を受けた沖縄県の地籍調査結果を閲覧したい場合には、沖縄県庁南部合同庁舎9階地籍調査分室にて有料で確認することができます（沖縄県地籍調査分室）。
＜参考＞
①地積測量図 
②公図
引用元：盛岡地方法務局HP
2.土地家屋調査士/測量士への依頼
土地家屋調査士と測量士はいずれも国家資格をもった調査士です。値段はかかりますが現在の土地状況を測るため、最も厳密に土地の境界や面積を明らかにすることができます。
境界確定測量の費用に関しては大体30万円-80万円ほどかかるといわれています。隣接している土地が多い場合や、官民立ち合い（役場の人間の参加）が必要な場合にはさらに値段が高くなります。また、土地家屋調査士に登記申請を依頼する場合には4-8万円の費用が発生します。大体1-4か月ほどの時間がかかるため、早めの手続きが必要になります。
★土地家屋調査士と測量士の違いとは？
土地家屋調査士：法務省管轄 不動産の表示登記（所在/地番/地目/地積などの更正）が目的
測量士：国土交通省管轄 公民問わずの正確な測量が目的
3.筆界特定制度を用いた調査
筆界特定制度では筆界特定の申請をした後、筆界調査委員による筆界特定の調査が行われます（法務省HP）。これによって通常であれば所有者が行うべきである筆界証明の資料収集を、筆界特定登記官と民間の専門家が受け持ち、裁判なしで結論付けることができます。2020年には全国で、年間4,224件の筆界特定制度の受理件数がありました。（参考：e-stat）
筆界特定制度のメリットは、通常の境界確定訴訟であれば２年ほどかかる裁判が、半年から１年程度の時間で結論を出すことができるという点です。また、値段も大体５０万円～８０万円ほどの測量費用と数千円の手数料しかかからないため、裁判をするよりも安く費用を抑えることができます。
まとめると、
・簡単に筆界を確認したいなら測量図や公図を見る！
・売買や相続のため正確な測量が必要なら土地家屋調査士に依頼！
・公正な審査をしたいが、お金や時間にあまり余裕がないのなら筆界特定制度！
といった使い分けができます。
土地にはそれぞれ地番/地目（用途）/地積（面積）/所有者などを記した「地籍」があります（国道交通省HP）。しかし沖縄県の場合、太平洋戦争等の影響で地籍情報が焼失したり土地形質が変化したことで、境界線があいまいになってしまった時期がありました。そのため沖縄では戦後、地籍調査および「位置境界明確化事業」が進み、「位置境界不明地域」といわれる土地の９９．７３％までが明確化されました（沖縄県の位置境界明確化事業実績）。この位置境界明確化事業は「国土調査法第19条第5項指定」という分類になっており、国土調査と同等の査定を受けたものとして扱われます。
境界線を確定させるメリットとは？
境界線を確定させることはどのようなメリットを生むのでしょうか？以下で境界線が明らかになることの利点を解説していきます。
① 土地境界線関連のトラブルを抑止できる
土地の境界線が判明しているということは、必然的に隣接地との境界で不確定な要素がなくなるということです。例えば、かつては当事者の土地間に植えた木や畑の端で区切っていた境界線が後々になって不明瞭になるといったケースなどを抑制することができます。また境界のブロックが反対側にはみ出してしまっているといったケースや、塀が日当たりや風通しを遮ってしまったというケースに関しては、境界確定の有無がポイントとなってくるため境界確定は多少の費用を負担してもやる価値があります。
なお、実際に沖縄県内で境界線のトラブルを相談したいという場合には以下の相談窓口などがあります。
- ✔沖縄境界問題相談センター（沖縄土地家屋調査士会）
- ✔おきなわ境界問題相談センター（沖縄弁護士会）
- ✔沖縄地方法務局
② 建築のために活用できる
例えば建築を行うときに、建物が建築基準法を満たしているかを確かめるため「建築確認申請」などを出しますが、筆界が未確定であるとこれが不許可になるケースが見られます。よって建築をスムーズに行うために境界の確定が必要である場合があります。
また、土地の測量で境界線を確定させると同時に面積なども判明するため、最大限土地を活用した建築を行うことができるといったメリットもあります。なぜなら建築基準法で土地内にどれほどの建物を建築できるかといった「建ぺい率」の要件や、民法により「建物と境界線の距離」に制限がかかっているためです。
③ 土地の取引や相続・住宅ローン申請がスムースになる
境界未確定でも原則として建物の建て替えや売却自体は可能ですが、不動産屋などではトラブルを避けるために事前に土地の確定測量まで行うことが一般的です。土地の売買をする際には境界確認書を求められることも多く、筆界が確定しないままの手続きによって「瑕疵担保責任」などに問われる可能性もあるため、境界の不確定には注意が必要です。
また、境界確定によって土地を担保にローンを組みやすくなるというのも大きなメリットです。境界が決まることで土地の資産価値がある程度保証され、金融機関から土地ローンの設置をしてもらいやすくなります。
土地の境界未確定は分筆や地籍更正ができないといったデメリットがあるため、いざというときに困らないようにするためにも、筆界の特定は重要です。当然、相続などで土地を分けることになる場合には、前もって測量や境界確定がなされていないと相当の時間がかかってしまうことになります。
土地買取ならアイエー！
今回は「土地境界線」に関してのコラムを執筆しましたが、ご理解いただけましたでしょうか？
土地境界線の問題は、相続や土地売買で大きな火種になることもあり得ます。できる限りの知識と準備を持って境界をはっきりさせておくことが大切になりますね。
さて、不動産の問題といえば所有地の売却に関する悩みがありますね。土地売却に関して疑問をお持ちのお客様は土地買取を得意とする不動産屋に相談してはいかがでしょうか？我々アイエーは、沖縄県でも土地高価買取を行っております！
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