めんそーれ！那覇市を拠点に活動する土地買取王アイエーの鮎太郎です！
今回は私が前回解説しました沖縄で猛威を振るっているシロアリの種類や実害などに続き、もしも賃貸契約・売買契約してから間もなく害虫被害に悩まされているような場合について、過去の判例などを見ながら解説していきたいと思います！
害虫を理由に解約できるの？
家を新築した直後に害虫が出てしまうと気が滅入ってしまいますよね。同じように新たに賃貸物件を借りて引っ越した直後に害虫が出てきても、やはり文句の一つでも言いたくなるものだと思います。
果たしてこれらのような場合に害虫を理由として直ちに契約を解約できるものなのでしょうか？
結果からいうと害虫が出たからと言ってそれを理由に直ちに契約を解除することが出来ません。なぜなら日常生活において害虫が出現してしまうことは、ある程度は当然と言えるからです。
しかしながら建物に欠陥があることが原因であるような場合や、建物に欠陥があるにも関わらずその事実を説明されなかった場合、または建物の欠陥によって害虫被害による実害を受けているような場合には、解約することが出来る可能性もあります。
それではまずは”契約不適合“や”告知義務“について見ていきましょう。
ポイント１：契約不適合の有無！
「契約不適合責任」とは、商品の売主や建物建築の請負人などが相手方に物を引き渡す際に、契約で交わした内容と種類や数量や品質が異なる場合に、即ち債務不履行となってしまった場合に負わなければならない責任の事です。
害虫が理由の契約不適合責任の場合だと、品質や実害である瑕疵の存在が関係してきます。
例えば物件の契約を交わす際に「シロアリ被害は全くない」という内容が盛り込まれていたにも関わらず、シロアリが物件の柱を食い荒らすなどの実害を出していた場合には契約不適合責任を追及することが出来ます。
ポイント2：告知義務
不動産について契約する際によくあるトラブルの例として、告知義務がある事柄について告知していなかったという事例があります。
契約する物件に何らかの問題がある際には、その事柄を契約相手に告知する義務があるのですが、物件に問題があると告知するわけですから当然価値は低下してしまいます。それを恐れて告知義務があるにもかかわらず告知をしないというケースが発生してしまうのです。
告知義務がある事柄については法律に明確に羅列されているわけではありませんが、過去の判例を見ることによって大まかに判断されています。例えば、建物を売却する際に柱などが腐っているような場合や、雨漏りが見受けられる場合、過去にシロアリ被害を受けている場合などには告知義務があるものとされています。
(蟻道のある床下の様子)
過去の判例を見てみよう
過去の判例でも害虫の出現について争われた事例がいくつも存在しています。どの判例でも裁判所の考えは一貫しており、”実害“や”当事者の義務“などを考慮し判断されているようです。
ここでは過去の事例を通して、裁判所がどのようなポイントを重視するのかについて見ていきたいと思います。
イエヒメアリが大量発生してしまった事例
とある中古マンションを売買契約した方の事例に、売買契約から１ヶ月も経過しないうちにアリの大量発生が発覚したというケースがあります。契約時にはアリの住まう事実は売主さん側から告知されておらず、買主さんも痕跡などを発見していたわけではないために契約書面ではアリについての具体的な瑕疵担保責任は明記されないままとなってしまいました。
買主さんがマンションへ入居してから１ヶ月後ほどに居室にてアリの列が発見され、続けざまに食器棚や寝室などにもアリが侵入するなどの被害が続いていたようです。後日買主さんがアリについて調査したところいエヒメアリという種類であることが確認され、家屋に巣を作って完全な駆除も困難な害虫であるということが発覚しました。
裁判所の判断
イエヒメアリの事例について裁判所は、現に就寝中にアリに咬まれる被害や、衣服を保管していあるタンスなどにアリが侵入して衣服に被害を与えたこと、食器にアリがはうなどして衛生面にも不安を与えたことなどから、売買契約の目的である快適な居住の達成は不可能であると判断しました。
そのうえで契約時において買主さん側にアリの存在を発見できなかったことに過失がないことが認められたことで、買主さんは瑕疵担保責任を追及できると判断されました。
不動産と害虫にかかる判例自体が珍しいものではありますが、今回は訴えを提起した買主さん側の主張が認められるというさらに珍しい判決となりました。裁判において実害を証明できたこと、そして買主さんに過失がないことを証明できたこと、そして契約の目的が達成できないことが認められたことなどがポイントとなりますね！
購入した家屋にコウモリが生息してた事例
中古の家を探していたXさんは、ある日とある物件を見つけて購入を検討していました。
ですがXさんは中古の家屋であるということもあり害虫が巣くっていないか心配しており、契約を交わす際に仲介業者さんに「ムカデやゴキブリは巣くっていないか？」と質問していました。仲介業者さんは契約前に物件についての調査を行っていましたので質問に対して「見たこともない」と回答し、契約は無事に締結されることとなりました。
しかしながら、実際にはコウモリが屋根裏に棲息しており、糞尿の堆積によって屋根裏にカビが発生していたことや悪臭がひどかったこともあって、Xさんはとうとう仲介業者さんを裁判で訴えることにしました。
裁判所の判断
本件について裁判所は、住宅用建物はそれぞれグレードや価格に応じて快適さや状態は備えているべきであり、生き物の特性や個体数によっては生息していること自体が建物のの瑕疵になりえると判断しました。
Xさんの購入した中古家屋は中古とは言えども3000万円を超えており、それ相当の快適さは期待されるもので、仲介業者さんもXさんに害虫について質問された際に、忌避される生き物が多数巣くっていないという意味で回答したことからも、清潔さや快適さが合意されていると判断しました。
そのため本件の家屋については価格に見合った清潔さや快適さを備えていないため、隠れた瑕疵があると判断されることとなりました。つまり契約不適合が認められたということですね！
最後に、仲介業者さんの物件調査が甘いことが原因でコウモリによる被害を発見できなかったのではないかというXさんの訴えについて裁判所は、仲介業者さんはしっかり調査をしなければならないという義務はあるものの、契約時までにコウモリの存在は明確に認識していなかったことから、わざわざコウモリ棲息の有無の確認のために屋根裏まで調査しなければならなかったのかと言えばそうとは言えないとし、物件調査について仲介業者さんの過失は無かったと判断されました。
・・・結果としてはXさんの訴えが通った形の判決となりましたね！
判例から得られる教訓
今回は2つの判例を見ていきました。それぞれ出てくる有害生物や状況などに異なりはありますが、判例からはすぐに役立つ重要なポイントも見えてきますね！
例えば建物のグレードや値段によっては快適性が保証されなければならないこと、事前に質問などのやり取りで交わした事柄についても合意が成立すること、害虫などが出てきたにしてもその性質や個体数などによって判決が変わりえることなど、なかなか参考になる内容が盛りだくさんです！
一般的な不快害虫が1匹突然姿を見せたくらいだと即解約は難しいかもしれませんが、害虫の1匹でも嫌なようであればそれなりのグレードの物件を品定めしたうえで、害虫などが巣くっていないことについて確認をしておいた方が良いかもしれませんね。
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