はいさーい！
那覇市にある不動産会社、（株）アイエーコラム担当のカンです！
本日2021年の9月1日といえば、「デジタル庁の発足」があったということで、新たな組織の活躍に期待が集まっていますね。デジタル社会の形成を推進すべく、国⇔自治体間のシステム統一や行政のオンライン化に着手し、デジタル・トランスメーションを目指していくとのことです。沖縄でもどのようなデータ連携やシステム導入が始まっていくのか楽しみでもありますね。
さて話は変わりますが、皆様は買い物をするうえで僕たち消費者を助けてくれるクーリングオフという制度をご存じでしょうか。今回は「不動産」の「クーリングオフ」が可能になる条件や、手続きの注意点などに着目しながら、契約の解除について解説していきます。
クーリングオフとは？
日常的に買い物をしたり、交通機関を使ったり、物件の賃貸をしたりするとき、私たちは相手方と「契約（法的な約束が生じる約束）」を結んでいます。契約では双方に義務と権利が発生するため、本来どちらか片方の意思表示のみで、解除をするということはできないのです。
しかしクーリングオフ制度を用いれば、特定の形態で行われた契約に関して、消費者が無条件で一方的に契約を解約/撤回することができます。
業者-消費者間に起きる契約トラブルから消費者を保護する目的のため、契約の申し込み後や締結後であっても、一定の期間内であればクーリングオフが適用になります。頭を冷やして(cooling off)もう一度契約について考え直す時間を与える、という意味合いを語源とします。
| 契約の形態 | クーリングオフ期間 | 過量販売解除 | 契約の取り消し | 中途解約 |
|---|---|---|---|---|
| ①訪問販売 | 8日 | １年以内 | 事実と反すると気付いて１年 契約締結から５年以内 | |
| ②通信販売 | クーリングオフ不可 | |||
| ③電話勧誘販売 | 8日 | １年以内 | 事実と反すると気付いて１年 契約締結から５年以内 | |
| ④連鎖販売取引 | 20日 | 事実と反すると気付いて１年 契約締結から５年以内 | 残りの契約 解除可 | |
⑤業務提供誘引 販売取引 | 20日 | 事実と反すると気付いて１年 契約締結から５年以内 | ||
⑥特定継続的 役務提供 | 8日 | 事実と反すると気付いて１年 契約締結から５年以内 | ||
| ⑦訪問購入 | 8日 | 事実と反すると気付いて１年 契約締結から５年以内 | 残りの契約 解除可 |
（対象商品・サービスによっては、取り消しや解除の適用外です。）
- ※④ いわゆるマルチ商法
- ⑤ 内職商法のこと
- ⑥ エステティック、語学教室、家庭教師、学習塾、パソコン教室、結婚相手紹介サービスなど
クーリングオフを施行した場合には、契約は当初から結んでいなかったことになり、契約にかかった代金はすべて返金されます。違約金等を請求されることもないので積極的に利用していきたい制度の一つではあります。もしも沖縄県にお住まいの方でクーリングオフに関する疑問などがあれば、沖縄県の消費生活センターに相談してみましょう。
- 消費者ホットライン 188（局番無し）
- メインセンター 098-863-9214
- 宮古分室 0980-72-0199
- 八重山分室 0980-82-1289
- ※平日の9:00~16:00の受付です。（その他県指定の相談窓口はこちら）
関連コラム：那覇市役所まとめ【アクセス/時間/出張所/駐車場･駐輪場/レストラン】
ちなみに、YOUTUBEの「沖縄県公式チャンネル」では悪質商法に関しての啓発動画なども投稿しています。愉快なコメンテーターさんたちが出演の下、ストーリー調で消費者のトラブルを解説しているため一度見てみることをお勧めします！（参考：消費生活情報番組「もうダマされません！」）
不動産契約のクーリングオフとは？
実は一般的なクーリングオフ制度と同様に、不動産の売買（/賃貸契約）であってもクーリングオフ制度を用いて契約解除ができる場合があります。その根拠となるのは、以下の宅建業法第37条の2の条文（抜粋）です。
宅地建物取引業法第三十七条の二
宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主は、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。（以下略）（引用元：e-gov）
つまり、不動産の売買契約を結んだ場合には、後から「申し込みの撤回」や「売買契約の解除」を行うことが法律によって認められる場合があるということです。
当然、すべての不動産契約に関してクーリングオフ制度が利用できるのかといいますと、そうではありません。特定の条件下において、不動産契約はクーリングオフが適用除外となるため注意が必要です。
不動産のクーリングオフが可能か不可能かを分けるポイントは以下の３点です。
① 申し込み場所はどこであったか？
② 代金と商品の受け渡し状況はどうなっているか？
③ 当事者（売り手と買い手）は誰か？
以下でそれぞれの条件について詳しく解説していきます。
①申し込み場所の要件とは？
クーリングオフにおいて重要となってくるのは、買い主が意思表示（申し込み）をした場所になります（契約をした場所とは異なる場合があります）。以下の場所で契約の申し込みを行った場合には、契約のクーリングオフが適用されなくなります。
☑宅建業者の事務所
継続的に業務が継続できる施設かつ専任宅建取引士の設置義務がある場所を含みます（宅建業者が不在か否かは不問）。
☑土地に定着する場所かつ専任宅建取引士の設置義務がある場所
例:) モデルルーム 住宅展示場 案内所
☑自宅や勤務先（買い主が指定した場合）（⇒規則第16条５第２号）
反対にこれら以外の、喫茶店や飲食店などで申し込みを行った場合などはクーリングオフが可能です。
②代金と商品の受け渡しに関する要件とは？
クーリングオフをする際には、商品と代金の受け渡し状況にも注意が必要です。
・宅地建物の引き渡し かつ
・購入代金の支払いが全額分清算済み
の両方を満たしている契約に関しては、クーリングオフを行うことができません。（⇒37条２第２号）
取引の安全を阻害する要因になり得るため、商品と代金の交換が完全に終了してしまった場合には、過失等がない限り契約の取り消しができないようになります。
③契約当事者に関する要件は？
・不動産の売り主が宅建業者であること かつ
・買主が「宅建業者以外」であること がクーリングオフの原則です。
故に売主が業者以外の場合や、業者同士の取引ではクーリングオフが適用除外になります。
例えば民間の地主様が、自らの土地を業者へ売却するケースではクーリングオフは適用されません（売り手が業者ではないため）。そのため、どうしても契約を解除したいという場合には別の手段で取り消しを行う必要があります。
沖縄市HP クーリングオフできる商品やサービスの一覧が掲載されていますが、不動産に関わるところだと、太陽光発電装置・れんが・浄化槽・庭の改良・住居・住宅に付属して屋外に設置するバルコニー・土地の測量・住宅への入居申込手続きの代行等が挙げられます。
浄化槽に関してのコラムはこちら
不動産契約のクーリングオフ手続きとは？
それでは、実際に不動産契約のクーリングオフ制度を用いた解約には何が必要となってくるのでしょうか。以下で具体的な手段や注意点を解説していきます。
クーリングオフ通知の日付制限は？
不動産売買のクーリングオフをするためには、８日以内に通知を発信しなければならないという決まりがあります。８日以内に相手に届く必要はなく、期限内の消印がついていれば到着は遅れても大丈夫です。（⇒特定商取引に関する法律第9条第2項ほか）
通知の送り方
クーリングオフの通達は、書面で行うことが絶対の条件となっています。ここで言う書面とはハガキ・封書・内容証明郵便・FAXなどの手段を用いた郵送を指します。また、クーリングオフ文書の郵送に関しては「内容証明郵便」を用いることが一般的です。これを用いないと正式な文書を郵送したという証拠が手元に残らないため、出来ればコピー２部と印鑑・封筒をもって郵便局で内容証明をしてもらいましょう（謄本1枚440円）。
用紙及びフォーマットは特に規定がありませんが、謄本に記入される文字には規定があり、縦書きは１枚1行20字26行と定められています（横書きの場合は、1行26字20行/1行13字、1枚40行以内）。インターネットから電子内容証明という申し込みも可能です。
加えて郵便局では内容の証明のみならず、配達されたことを証明する「配達証明」というサービスも依頼できるため、余裕があればこれらを生かして文書を送りましょう。配達証明は郵送窓口での口頭の依頼で可能です。
不動産クーリングオフの文例は？
業者へクーリングオフの通達は、以下のような文章を郵送します。文章の書式は特に決まっていません。
クーリングオフ以外の契約解除はある？
不動産売買契約の解除/取消しには
(A) クーリングオフ制度
(B) 契約違反または、 契約不適合責任による契約解除
(C) 消費者契約法に則った契約の取消し(合意解除/手付放棄/脅迫や詐欺に帰する案件)
等があります。
不増産の契約に関してお困りの場合は、一般財団法人「不動産適正取引推進機構（RETIO）」などに連絡をして、要件を精査してもらいましょう。
土地買取ならアイエー！
今回は「不動産契約のクーリングオフ」に関してのコラムを執筆しましたが、ご理解いただけましたでしょうか？
不動産契約のクーリングオフは制度としては便利ですが、見落としがちなポイントや注意点も多いため、正確な知識を蓄えておかねばなりません。いざというときに悩まないために、不動産売買契約を結ぶ際にはクーリングオフ制度について復習しておくのが良いかもしれませんね。
さて、不動産の難しさといえば所有地の売却に関する問題がありますね。土地売却に関して疑問をお持ちのお客様は土地買取を得意とする不動産屋に相談してはいかがでしょうか？我々アイエーは、沖縄県でも土地買取強化を行っております！
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